ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Экспертиза самовольного строительства

Самовольной постройкой является жилой дом (гараж, автомойка, либо пристройка), другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил.

К предмету экспертизы относятся фактические данные о соответствии жилого дома (части его), других строений требованиям СНиП, градостроительных норм, проекту на строительство.

Объектами экспертизы являются:

  • строения и сооружения;
  • решение администрации о предоставлении земельного участка под индивидуальное строительство;
  • нотариально удостоверенный типовой договор о возведении жилого дома на праве личной собственности на отведенном земельном участке, который определяет необходимые условия застройки - сроки, габариты жилого дома, этажность, размеры жилой и общей площади дома и т.д.; перечень надворных построек и сооружений;
  • согласованный с органом архитектуры и градостроительства проект на строительство жилого дома, надворных построек и сооружений в составе: генплана участка с размещением строений и сооружений, привязка строений к границам участка, поэтажные планы жилого дома; рекомендуемый типовой проект либо разработанный индивидуальный проект строительства жилого дома, хозяйственных строений и сооружений, по которому будет осуществляться строительство;
  • акт приемки жилого дома в эксплуатацию;
  • утвержденный в установленном порядке проект организации и застройки территории коллективного сада в составе проектов или паспортов проектов применяемых садовых домов и других строений; генерального плана, совмещенного с проектом детальной планировки, чертежа перенесения проекта на местность, схемы инженерных сетей;
  •  исполнительные чертежи жилого дома (части его), дачи, выполненные ПТИ, в составе: генплана участка с нанесением всех зданий и сооружений с указанием размеров; поэтажных планов жилого дома;

Исследование производится сопоставлением исходных данных указанных в предоставляемом техническом паспорте. При составлении исследования производится сопоставление планировки, площадей, помещений, высоты, установленного оборудования и т.д. с требованиями, предъявляемыми к определенным группам зданий.

Вариант написания вопроса, который наиболее четко будет восприниматься, может звучать следующим образом: «Соответствует ли строение (жилой дом, гараж, пристройка и т.п.) Лит. ….., расположенный (ая) по адресу:……………….., требованиям действующих строительных норм и правил?»

Непосредственно со спорами о земле связаны споры о возведенных объектах. У собственника, арендатора, иного правообладателя земельного участка могут появиться претензии относительно законности построек на своем или чужом участке, особенно если они препятствуют проживанию или ведению нормальной финансово-хозяйственной деятельности.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Так сказано в п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса. Более того, такое лицо обязано снести ее за свой счет. Однако закон не исключает возможности признания прав на постройку за лицом, которое ее осуществило.

Понятие "самовольная постройка" содержится в двух нормативных документах. Пункт 1 ст. 222 Гражданского кодекса определяет ее как "жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил".

В Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. Приказом Минземстроя России от 4 августа 1998 г. N 37) содержится аналогичное определение самовольной постройки. В частности, разъяснено, что к самовольной постройке приравнивается без соответствующего разрешения:

  • реконструкция жилых домов (частей домов);
  • переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;
  • возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;
  • возведение дополнительных зданий.

Приведенный перечень можно дополнить выводами из Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав". Так, самовольной постройкой может быть:

  • объект незавершенного строительства (п. 30);
  • самовольная реконструкция недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28). На практике это обычно происходит в случае пристройки помещения к другому объекту и достраивания этажей. При этом, если невозможно вернуть объект в прежнее состояние, суд обяжет произвести снос пристроя, достроя.

Некоторые пояснения о самовольном строительстве даны в Определении Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П. В частности, там сказано: самовольное строительство - это правонарушение, которое нарушает нормы земельного законодательства о предоставлении земельного участка под строительство либо градостроительные нормы о проектировании и строительстве.