ООО "Судебно-экспертная служба "ЭКСПЕРТИЗА НЕДВИЖИМОСТИ"

Ростов-на-Дону

пр. Михаила Нагибина, 14 а, оф. 631 А
+7(863) 310-71-54
8 (909) 43-45-739


Раздел земельного участка (для суда)

Перед специалистом возможно поставить следующие вопросы:

1. Разработать вариант раздела земельного участка в соответствии с идеальной долей ( с отступлением от идеальной доли, максимально приближенно к идеальной доле).

2. Разработать вариант раздела земельного участка по фактическому порядку пользования.

При разделе земельного участка, принадлежащего наследникам на праве общей долевой собственности, необходимо учитывать минимальный размер земельного участка, установленный для участков соответствующего целевого назначения. Общие требования к образуемым и измененным земельным участкам, в том числе порядок установления минимальных и максимальных размеров земельных участков, определены в ст. 11.9 ЗК РФ. Такие предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются федеральными законами и градостроительными регламентами. Так, нормы предоставления земельных участков, в том числе порядок определения предельных (минимальных и максимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, предусмотрены в ст. 33 ЗК РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - в ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве". Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены в ст. 4 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

При невозможности раздела земельного участка действует правило п. 2 ст. 1182 ГК РФ. Земельный участок переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка (ст. 1168 ГК РФ). Компенсация остальным наследникам производится по правилам ст. 1170 ГК РФ. Если же никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался им, то осуществление правомочий собственников наследниками производится по нормам ГК РФ об общей долевой собственности (ст. ст. 246 - 252 ГК РФ).

Раздел земельного участка может быть произведен по соглашению между наследниками. Статья 1165 ГК РФ предусматривает, что соглашение о разделе наследства, в состав которого входит недвижимое имущество, в том числе соглашение о выделении из наследства доли одного или нескольких наследников, могут быть заключены наследниками после выдачи им свидетельства о праве на наследство.

Соглашение о разделе наследства может быть заключено как до государственной регистрации прав наследников на недвижимое имущество, так и после. Применительно к наследованию земельных участков в первом случае такая регистрация производится на основании как свидетельства о праве на наследство, так и соглашения о разделе земельного участка. Во втором случае - только на основании соглашения о разделе земельного участка.

Раздел земельного участка осуществляется по правилам, установленным в ст. 11.4 Земельного Кодекса. В соответствии с п. 1 данной статьи при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в п. 4 этой же статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

В случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков.

Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку (см. ч. 4 ст. 41 ГрК РФ).

Если земельный участок может быть разделен в натуре в результате проведения землеустройства на две или более частей, каждая из которых после раздела будет соответствовать требованиям, предъявляемым к образуемым земельным участкам, то каждый образованный в результате разделения земельный участок будет представлять собой объект недвижимого имущества, который должен пройти государственный кадастровый учет по установленным правилам. После этого новые земельные участки приобретают юридические качества объектов гражданских прав.

В соответствии с ч. 1 ст. 24 ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае образования двух и более объектов недвижимости представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

По общему правилу п. 2 ст. 11.2 и п. 1 ст. 11.4 Кодекса исходный земельный участок, из которого при разделе образованы земельные участки, прекращает свое существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из него земельные участки. При этом имеется в виду, конечно, не фактическое, а юридическое прекращение существования разделенного земельного участка, который перестает существовать в качестве объекта земельных и гражданско-правовых отношений.

Особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, установлены ст. 22.2 ФЗ от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Пункты 2 и 3 ст. 11.4 Кодекса определяют судьбу права соответственно индивидуальной и общей собственности на образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образуемые в результате раздела земельные участки.

При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками.

В любом случае субъективное право прежних собственников "переходит" на новые объекты прав - вновь образованные земельные участки.

При этом следует обратить внимание на то, что п. 1 указанной статьи сформулирован в императивной норме, в то время как положения п. 2 являются диспозитивными. В качестве исключения из общего правила участники общей собственности вправе по соглашению между собой установить иные условия "перехода" права общей собственности на образованные в результате раздела земельные участки.