1. Главное меню
2. Статьи
3. Как оформить земельный участок в собственность

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА: ВСЕ, ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ СОБСТВЕННИКУ

ОЦЕНКА ИМУЩЕСТВА: ВСЕ, ЧТО НЕОБХОДИМО ЗНАТЬ СОБСТВЕННИКУ

"Сделать оценку", "Обратиться к оценщику", "Выбрать компанию для оценки..." - сегодня это темы не только деловых встреч, но и личных разговоров. В последнее время жители России стали уделять им почти такое же внимание, как к качеству услуг ЖКХ, условиям кредитования и работе страховых компаний. А поскольку именно эта "тройка" является наиболее частой причиной обращения к оценщикам, то дальше интерес к их деятельности у частных лиц будет только расти. К этому также постепенно подводят и ситуация в экономике, и регулярные изменения в законодательстве.

Конечно, реальный интерес к оценке имущества или нематериальных ценностей возникает далеко не у каждого. Как правило, это те, кто является владельцем какой-либо частной собственности или планирует таковым стать. Сегодня уже практически невозможно представить ситуацию, когда владелец того или иного имущества ни разу не столкнулся с потребностью получить профессиональное заключение оценщика. Изменения, внесенные в Налоговый кодекс РФ Федеральным законом от 04.10.2014 N 284-ФЗ "О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации "О налогах на имущество физических лиц", не оставили такого шанса даже тем, кто, например, решил прожить в своей квартире всю свою жизнь и никогда ее не продавать, не сдавать, не закладывать. В частности, названным Законом разд. X НК РФ был дополнен новой гл. 32 "Налог на имущество физических лиц", в соответствии с которой с 2015 года по общему правилу налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости. Соответственно, если налог за квартиру, рассчитываемый по новым правилам, окажется слишком высоким, визита к оценщику не избежать. Таким образом, россиян поэтапно приучают к тому, чтобы они точно знали стоимость своего имущества и сколько им это будет стоить в плане налогов.

Согласно гл. 13 разд. II ГК РФ частная собственность подразумевает защищенное законом право на владение, пользование и распоряжение тем или иным имуществом частных (т.е. негосударственных) лиц единолично или совместно. Она выступает в виде собственности граждан и юридических лиц. В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения. В обоих случаях принудительного лишения собственности без оценщика не обойтись.

При добровольном расставании с собственностью оценщик тоже может помочь, например, указать справедливую цену продажи. Но обращаться к нему в этом случае или нет - личное дело каждого. Как показывает практика, оценка необходима почти в любом случае, где есть финансовые сделки на крупную сумму, без нее не решить такие вопросы, как приобретение недвижимости, обмен авто, взыскание ущерба. Да и сам процесс владения и пользования имуществом может этого потребовать. Кого-то интересует возможность коммерческого использования, кого-то - ценность своего владения. И в том, и в другом случае нужно будет оценить имущество. Следует также понимать, что собственность - это и статьи обязательных расходов: ее приходится и в банк закладывать, и износ считать.

Когда говорят об оценке имущества и нематериальных ценностей, то обычно подразумевают сразу три стороны этого явления. Это оценка как деятельность (бизнес, профессия), как процесс (сравнивают, оценивают) и как ее результат (отчет об оценке, экспертное заключение). Как правило, заказчику - частному лицу от оценщиков нужен только результат. Это отчет об оценке. Но чтобы правильно выбрать специалиста, поставить перед ним задачу и оценить результат его труда, стоит рассмотреть все три составляющие.

С экономической точки зрения в рыночных условиях оценщикам отведена роль своеобразных "миротворцев цен". Они являются незаинтересованной третьей стороной, которая тем не менее лучше остальных знает, какова справедливая стоимость и наиболее вероятная цена сделки. Свои знания оценщики получают путем исследования. И хотя оценка проводится по заказу одной или обеих сторон, размер оплаты оценочных услуг от выводов в отчете и последующих действий клиента не зависит.

Таким образом, независимость и незаинтересованность оценщиков являются гарантом качества их работы. Они лишь устанавливают цену, а продавцы и покупатели потом уже сами решают, насколько будут придерживаться этих рекомендаций. Но, как правило, все скидки и уступки идут уже от этой стоимости. Нет другого устраивающего всех способа точно выяснить, сколько один должен отдать, а другой - получить. Причем на основании конкретных реальных фактов, с учетом многих факторов, а не потому, что кто-то так решил.

Двоим очень сложно договориться, особенно когда один хочет купить дешевле, а другой продать дороже. Здесь нужен третий - авторитетный специалист. Потребность в нем возрастает вдвое, если это уже не просто договор купли-продажи. Есть немало примеров, когда стороны еще могут сами договориться о цене, а вот размер кредита, залога, возмещения ущерба предпочитают просчитывать более тщательно и с привлечением оценщика. Отчасти это связано с длительным сроком подписываемого договора (кредитования, страхования, залога) и сопутствующими рисками.

Так, если под залог имущества в соответствии с оценкой заемщик получает миллионы, то у кредитора есть шанс при неблагоприятном развитии событий изъять залог, реализовать его и вернуть деньги обратно. Понятно, что тогда кредитор должен быть уверен, что залог покроет все его убытки, а для этого надо оценить предмет залога и выдать кредит только в размере его стоимости.

По этому принципу действуют практически все банки. И так почти во всех случаях, когда имущество используется при совершении сделки. Без оценки многие инструменты экономики и финансового рынка просто не смогли бы работать.

Указатель сокращений

1. Оценка в историческом аспекте

Как отдельное направление деятельности оценка существует не так давно, но само явление возникло одновременно с товарно-денежными отношениями. Ювелиры, хозяева различных торговых лавок и скупщики подержанных вещей - все они занимались оценкой, когда люди приносили им то, что хотели заложить или продать. Правда, справедливость назначаемой цены редко не вызывала сомнений, что закономерно, поскольку оценку обычно проводил тот, кто потом расставался с деньгами. Желание покупателя и оценщика в одном лице заплатить меньше нередко вызывало споры.

С развитием денежного оборота споры постепенно стали столь частым явлением, что на правах "подробностей эпохи" неоднократно отражены в европейской и русской литературе, особенно XVIII - XX веков. Достаточно вспомнить, что в романе Ф.М. Достоевского "Преступление и наказание" Родион Раскольников тоже не был доволен тем, как ростовщица Алена Ивановна оценивала принесенные им в залог ювелирные украшения, хотя, конечно, и тема, и смысл произведения все же совсем в другом.

С недвижимостью и землей дело обстояло несколько иначе. Здесь, несмотря на то что цена была договорная, как правило, существовало понимание некой справедливой стоимости. Это не означало, что именно за столько один продаст, а другой купит, но те, кто мог себе это позволить, чаще всего неплохо ориентировались в данном вопросе, что, конечно, не исключало обмана, подлога и просто курьезных случаев.

Самый яркий пример мировой истории - покупка у индейцев Северной Америки острова Манхэттен за бижутерию и рыболовную снасть стоимостью на тот момент около 60 гульденов. Это случилось в 1626 году, по итогам которого голландская Вест-Индская компания, основавшая первое постоянное поселение на Манхэттене, наторговала в его окрестностях на 25 тыс. гульденов.

Можно вспомнить и другой пример: продажу Россией Аляски США в 1867 году за 7,2 млн. долл. до того, как в ее недрах обнаружили золото. В итоге доходы США многократно превысили цену покупки. Точнее упущенную выгоду трудно подсчитать: разработки месторождений, правда, в гораздо меньших объемах, чем в XIX веке, ведутся до сих пор.

Как бы там ни было, но в отдельную профессиональную деятельность оценка стала выделяться не из-за недовольства какой-либо стороны, а в соответствии с потребностями нарождающегося бизнес-класса в индустриальную эпоху. Специальные комиссии, создаваемые в XIX веке крупными компаниями или даже правительствами некоторых стран для оценки перспектив того или иного инвестиционного проекта, можно смело считать прообразом профессиональной оценочной деятельности. Впоследствии, как и многие современные услуги для бизнеса, оценка стала отдельным направлением предпринимательской деятельности.

С юридической точки зрения оценка является неотъемлемой частью многих гражданско-правовых сделок. Отчет эксперта-оценщика признается судом при рассмотрении различных споров и дел о взыскании долга, неустойки или возмещения ущерба. Такое положение, характерное для рыночной экономики в принципе, существует с учетом местных особенностей в большинстве стран мира и регулируется соответствующими законами.

В России в конце XX века, во время переходного периода к рыночной экономике, также возникла потребность и в самой оценочной деятельности, и в оформлении ее официального статуса. Тогда, в середине 90-х годов, требовались специалисты, которые могли установить справедливую цену имущества. Роль результатов оценки возрастала, спрос на квалифицированных экспертов увеличивался, поэтому потребовалось создание соответствующей нормативно-правовой базы.

В связи с этим Постановлением Минтруда России от 27.11.1996 N 11 "Об утверждении квалификационной характеристики по должности "Оценщик (Эксперт по оценке имущества)" на российском рынке была официально заявлена новая профессия. В приложении к этому Постановлению указаны должностные обязанности специалиста, что он должен знать и требования к квалификации.

21 марта 1996 г. в Государственную Думу был внесен проект Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Работа над ним велась в течение двух лет: его неоднократно отклоняли, дорабатывали и согласовывали. В результате 16 июля 1998 г. Закон был принят Государственной Думой, 17 июля 1998 г. одобрен Советом Федерации, а 29 июля 1998 г. подписан Президентом РФ. 6 августа 1998 г. Закон об оценочной деятельности вступил в силу. За прошедшее время в него неоднократно вносились поправки (последние были внесены Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").

2. Законодательство, регулирующее оценочную деятельность

в Российской Федерации

Базовым правовым документом в рассматриваемой сфере является Закон об оценочной деятельности. Именно в нем заложены принципы работы профессиональных оценщиков и основные положения рынка данных услуг. Также в документе оговорено, что требования к порядку проведения оценки определяются стандартами оценочной деятельности, которые разрабатываются и утверждаются в порядке, установленном законодательством. Вместе с Законом об оценочной деятельности они и составляют юридическую базу для работы оценщиков в России.

Стандарты оценочной деятельности подразделяются на:

1) федеральные стандарты оценки;

2) стандарты и правила оценочной деятельности.

Разница между ними в том, что первые, по сути, являются дополнением к Закону об оценочной деятельности, а вторые - профессиональными правилами участников рынка, которые они установили сами для себя. Правда, последние не могут противоречить Закону об оценочной деятельности и дополняющим его нормативным актам. При этом стоит отметить, что и большинство федеральных стандартов разрабатываются либо самими объединениями оценщиков, либо с учетом их мнения, но потом утверждаются уполномоченным органом - Минэкономразвития России. Роль, отведенная участникам рынка в разработке стандартов, не случайна: оценка относится к тому сектору экономики, где надзор осуществляется путем саморегулирования.

Следует отметить, что ранее каждому, кто хотел заняться оценочной деятельностью, было необходимо получить лицензию, но с 2006 года она не требуется. Сейчас право на работу "выдается" в рамках саморегулирования соответствующими организациями.

Согласно Федеральному закону от 01.12.2007 N 315-ФЗ "О саморегулируемых организациях" под саморегулированием понимается самостоятельная и инициативная деятельность, содержанием которой являются разработка и установление стандартов и правил определенной профессиональной сферы, а также контроль за их соблюдением.

Саморегулирование осуществляется на условиях объединения представителей предпринимательской или профессиональной деятельности в саморегулируемые организации (СРО).

В ст. 1 Закона об оценочной деятельности предусматривается, что оценочная деятельность осуществляется в соответствии с международными договорами РФ, названным Законом, а также другими федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, регулирующими отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности.

Например, Федеральным законом от 26.12.1995 N 208-ФЗ "Об акционерных обществах" установлены требования проведения оценки рыночной стоимости акционерного капитала независимыми экспертами. Это может понадобиться, в частности, при выкупе акций предприятия.

В соответствии со ст. 3 Закона об оценочной деятельности под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность оценщиков, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

Под рыночной стоимостью понимается наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден (продан, реализован) на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, без влияния каких-либо чрезвычайных обстоятельств.

Ценой при этом считается денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплачиваемая участниками в результате совершенной или предполагаемой сделки.

В указанной статье уточняются условия прозрачности и разумности сделки. Это когда:

- одна из сторон не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная и утвержденная в соответствии с законодательством, регулирующим проведение кадастровой оценки, т.е., как правило, данная стоимость - итог государственной кадастровой оценки (проводится целенаправленно Правительством РФ) или результат рассмотрения споров об определении данной стоимости.

Кадастровая стоимость устанавливается для объектов недвижимости и земельных участков. В отдельных редких случаях, предусмотренных законодательством, кадастровую стоимость определяет уполномоченное ведомство. Практически во всех субъектах РФ таким уполномоченным органом является Кадастровая палата.

Ликвидационная стоимость определяется как расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчужден за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий, в условиях когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества.

Под инвестиционной стоимостью понимается стоимость объекта оценки для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.

Определять ту или иную стоимость может только профессиональный участник рынка - оценщик. Согласно ст. 4 Закона об оценочной деятельности оценщиком может быть физическое лицо, которое является членом одной из профильных саморегулируемых организаций (СРО) и чья ответственность застрахована согласно установленным правилам. Он может работать самостоятельно, а также на основании трудового договора с юридическим лицом, которое соответствует определенным условиям, установленным Законом об оценочной деятельности.

Подробнее о том, с чем и как именно работают оценщики, раскрывают уже упомянутые федеральные стандарты оценки. Как следует из Федерального закона "О саморегулируемых организациях", разработка стандартов и правил для участников рынка - одна из обязанностей саморегулируемой организации. Закон об оценочной деятельности уточняет, что федеральные стандарты оценки, за исключением устанавливающих требования к определению кадастровой стоимости, разрабатываются национальным объединением саморегулируемых организаций оценщиков и (или) саморегулируемыми организациями оценщиков на основе международных стандартов и представляются на рассмотрение в совет по оценочной деятельности, созданный при Минэкономразвития России.

Примерно половина членов совета - потенциальные и реальные потребители оценочных услуг, их мнение имеет рекомендательный характер. И если совет одобрит предложенные стандарты, то данное министерство утвердит их своим приказом. В случае если национальное объединение саморегулируемых организаций оценщиков не представило проект федерального стандарта оценки в предусмотренный срок, его разрабатывают силами министерства, а потом также выносят на рассмотрение совета по оценочной деятельности (с последующим утверждением, если не будет возражений).

Федеральный закон от 27.07.2006 N 157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" ввел понятие стандартов и правил. В целях реализации положений этого Закона 20 июля 2007 г. были утверждены первые три федеральных стандарта оценки:

- "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России N 256);

- "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России N 255);

- "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России N 254) <1>.

--------------------------------

<1> Приказом Минэкономразвития России от 10.07.2015 N 467 "О признании утратившими силу некоторых актов Министерства экономического развития Российской Федерации" перечисленные федеральные стандарты оценки признаны утратившими силу.

Некоторое время оценщикам пришлось работать в условиях ограниченного, можно сказать, недостаточного количества подобных нормативных документов, поскольку следующий Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)" был утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.10.2010 N 508, т.е. спустя более трех лет после принятия первых стандартов.

В 2011 году были утверждены еще два федеральных стандарта оценки:

- "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 04.07.2011 N 328);

- "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 07.11.2011 N 628).

В течение 2014 - 2015 годов разработка соответствующих документов ускорилась, утвердили еще пять федеральных стандартов оценки:

- "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611);

- "Оценка бизнеса (ФСО N 8)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 326);

- "Оценка для целей залога (ФСО N 9)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 327);

- "Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.06.2015 N 328);

- "Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 22.06.2015 N 385).

Кроме этого, в 2015 году взамен ранее действовавших федеральных стандартов оценки, утвержденных Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 254, 255 и 256, были приняты новые федеральные стандарты оценки:

- "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297);

- "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 298);

- "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" (утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299).

Таким образом, на сегодняшний день действуют 11 стандартов федеральной оценки.

Федеральные стандарты оценки (на 1 сентября 2016 г.):

- "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)";

- "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)";

- "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)";

- "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)";

- "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)";

- "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)";

- "Оценка недвижимости (ФСО N 7)";

- "Оценка бизнеса (ФСО N 8)";

- "Оценка для целей залога (ФСО N 9)";

- "Оценка стоимости машин и оборудования (ФСО N 10)";

- "Оценка нематериальных активов и интеллектуальной собственности (ФСО N 11)".

Как видно из названий стандартов, они охватывают все основные и большую часть специализированных определений, норм и подходов к оценке. Однако этот перечень все еще недостаточен. Согласно Программе разработки федеральных стандартов оценки и внесения изменений в федеральные стандарты оценки, утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 26.09.2014 N 618, их должно быть 18.

В перспективе будут введены следующие федеральные стандарты оценки:

- оценка культурных ценностей и объектов культурного наследия;

- оценка активов в публичном секторе;

- оценка акций, долей в уставном (складочном) капитале (бизнесе);

- оценка финансовых инструментов;

- оценка для целей составления финансовой отчетности;

- определение инвестиционной стоимости;

- определение ликвидационной стоимости.

Некоторые из них уже находятся в разработке. Так, в январе 2016 года Совет по оценочной деятельности при Минэкономразвития России утвердил проекты двух новых федеральных стандартов оценки: "Определение ликвидационной стоимости (ФСО N 12)" и "Определение инвестиционной стоимости (ФСО N 13)". Также идет обсуждение ряда других проектов, например, ведутся работы над проектом федерального стандарта оценки "Оценка культурных ценностей и объектов культурного наследия (движимое имущество)". Предполагается, что в скором времени они будут доработаны, рассмотрены и утверждены самим министерством. Но, возможно, что в нарушение очередности первым будет выпущен какой-то иной стандарт. Все зависит от степени готовности документов и ситуации на рынке.

Для российского рынка количество и содержание федеральных стандартов обусловлены требованиями времени и желанием руководства РФ привести сферу оценки в максимальное соответствие с мировыми стандартами. При этом, поскольку оценочная деятельность не является неизменным процессом, раз и навсегда описанным в нормативных актах, можно с уверенностью утверждать, что соответствующее законодательство в России еще не раз будет изменено, а стандарты оценки, в том числе федеральные, будут дополняться и обновляться. Как показывает практика, в основном это идет на пользу и оценщикам, и их клиентам.

3. Что такое объекты оценки

Имущество, вещи, нематериальные ценности, стоимость или права на которые нужно установить, - первопричина и обращения к оценщику, и в принципе рынка услуг по оценке. Да и определение оценочной деятельности, содержащееся в Законе об оценочной деятельности, отталкивается также от того, что все действия специалистов направлены на установление той или иной стоимости в отношении конкретного предмета - объекта оценки. Именно с него начинается разговор заказчика и исполнителя, и именно его судьба будет решаться по итогам проведения оценки.

С формальной точки зрения оценить можно почти любое имущество. Однако необходимость в этом у граждан (частных лиц) возникает лишь в отношении некоторых объектов и в определенных случаях. Возможно, у кого-то и появится желание узнать, например, рыночную стоимость принадлежащей ему вещи, чтобы удовлетворить свое любопытство, но это будет редкое исключение.

В основном к оценщику идут при совершении ограниченного числа сделок, в подавляющем большинстве это операции с недвижимостью и транспортом при заключении договоров купли-продажи, кредитования и страхования. Поэтому и список объектов, оцениваемых по заказу физических лиц (если составить такой сводный перечень по России), будет примерно на 64% состоять из недвижимости, еще 26% это транспорт и 10% - все остальное. Тем не менее российское законодательство позволяет оценить очень широкий круг объектов.

В соответствии со ст. 5 Закона об оценочной деятельности к объектам оценки относятся:

- отдельные материальные объекты (вещи);

- совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия);

- право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества;

- права требования, обязательства (долги);

- работы, услуги, информация;

- иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Как видно из перечня, оцениваются не только физические объекты. Информация, услуга, даже репутация (все, что можно условно назвать нематериальными ценностями) могут быть замерены, исследованы по определенной методике и "посчитаны в рублях". Отдельным пунктом вынесена оценка прав на то или иное имущество, поскольку здесь речь идет не об установлении стоимости, а о форме и принадлежности этих прав.

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" дает более краткое определение: к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Таким образом, в определение "объекты оценки", содержащееся в федеральном стандарте, включен лишь последний пункт из перечня объектов оценки, установленного в ст. 5 Закона об оценочной деятельности. И этого в принципе достаточно, поскольку содержание гражданского оборота подразумевает переход имущества (имущественных прав) от одного лица к другому на основе заключаемых его участниками (физическими, юридическими лицами и государством) сделок или в силу иных юридических фактов. Но федеральный стандарт оценки не отменяет положений закона, более широкое определение которого все же остается основным.

Оценщики работают с имуществом, определяя ту или иную его стоимость. Кроме этого, в их ведении находятся оценка снижения этой стоимости в результате каких-либо случаев или противоправных действий третьих лиц, а также определение размера средств, необходимых на восстановление. То есть они оценивают и размер нанесенного ущерба.

Как уже было отмечено выше, недвижимость превалирует на рынке оценки: при сделках купли-продажи, для ипотеки, для внесения в уставный капитал, при нанесенном ущербе - поводов предостаточно. Транспорт оценивают при продаже и требовании возместить ущерб. Третье место занимает различное оборудование, которое, как правило, предоставляется в залог.

В России у граждан лидируют четыре основных повода, чтобы обратиться за оценкой своего имущества:

1) при сделке купли-продажи;

2) для залога при кредитовании;

3) при страховании;

4) при возмещении ущерба.

Также оценка может потребоваться при взыскании долгов, разделе имущества при разводе или получении наследства, но это уже менее частые поводы прийти к оценщику. У кого-то они могут возникнуть лишь раз в жизни, а кому-то посчастливится и вовсе без них обойтись.

Из недвижимости объектами оценки обычно выступают квартиры, земельные участки, дома индивидуального строительства, единый имущественный комплекс (дом и хозяйственные постройки). К классу индивидуальных домов относятся и коттеджи, и таунхаусы, и обычные дома на одну - три семьи, и дачи, и деревенские избы.

В большинстве случаев объекты недвижимости - это и есть объекты оценки. Но только при условии, что у рассматриваемой недвижимости один собственник. Когда владельцев больше, возникают юридические отличия.

Так, объектом оценки может быть доля в квартире, часть земельного участка, половина дома. Причем иногда физически эта доля в общем имуществе не определена (не выделена, как говорят, в натуре). И действительно - как реально определить, где 1/2 трехкомнатной квартиры? А в деревенском доме, где вся изба - это сени и одна большая комната с печкой, где 1/3? Но, например, для залога в банке этого и не потребуется: специалист оценит долю владельца, ее стоимость, а кредитный сотрудник на основании этого определит сумму кредита. Такие невыделенные доли владельцы могут даже продать, если найдутся покупатели.

С индивидуальными домами и едиными имущественными комплексами (типа усадьбы) могут возникнуть и совсем непростые случаи.

Например, дом с большим земельным участком, несколькими постройками и пристройками был зарегистрирован как единый комплекс и в таком виде оценивался для различных нужд - кредитования, страхования и т.д. Но при разводе его хозяев суд попросил оценить дом, участок и все постройки отдельно, чтобы потом принять решение о том, как разделить это имущество. И из одного объекта оценки получилось сразу несколько, причем очень разных.

Не менее неоднозначный случай - оценка частного дома, который стоит на земле в муниципальной или федеральной собственности. Сегодня российское законодательство ориентируется на то, что участок и жилое строение на нем должны принадлежать одному собственнику. И когда дело касается физических лиц, так оно и есть. Например, невозможно зарегистрировать право собственности на дом и землю двум разным людям, пусть и ближайшим родственникам. Поэтому и оценивают дом с участком как единое владение, тем более что и оформляется оно именно так. Но дом на муниципальной земле - это не тот же самый объект оценки, каким бы он был вместе с участком под ним. Здесь действует правило: на что у заказчика есть свидетельство о собственности (выписка из Росреестра), то и оценивают. Именно поэтому два соседних, практически одинаковых дома могут отличаться по стоимости.

Объекты недвижимости могут быть оценены целиком, обычно это требуется при покупке, продаже, залоге или полном страховании имущества.

Классический пример - ипотека. При покупке квартиры или дома на вторичном рынке банк для определения рыночной стоимости объекта и, соответственно, суммы кредита, которую он в качестве залога обеспечит, требует обратиться к оценщику. Кредит, конечно, будет выдан не на всю стоимость жилья, а лишь в размере ее доли, установленной договором, но оценивать будут весь объект.

Совсем иначе обстоит дело при страховании и оценке ущерба. В первом варианте объектом может выступать лишь какой-либо элемент жилого здания. Например, страхование только коробки здания, без каких-либо дополнительных элементов и отделки. Для частных деревянных домов это актуальнее, чем для многоэтажных домов, где, например, в качестве страхового случая может быть указано: "Падение самолета". Или, наоборот, страхование ремонта. Под этим чаще всего подразумевается страхование отделки и инженерного оборудования от повреждения при затоплении и пожаре.

Также можно застраховать (вместе и отдельно) домашнее имущество: технику, мебель. Этим часто пользуются квартиросъемщики. В данных случаях может предусматриваться оценка имущества, стоимости отделочных работ, материалов и т.д., чтобы при наступлении страхового случая страховой выплаты хватило на восстановление.

Вариант с возмещением ущерба достаточно понятен - оценивается стоимость материалов и работ для восстановления. Например, при затоплении квартиры будет определяться ущерб, который был нанесен внутренней обстановке квартиры. Здесь оценка может понадобиться и в спорных ситуациях. Допустим, если страховая компания посчитает ущерб в свою пользу и конечная выплата не устроит пострадавшего. В этом случае существует возможность отстоять свои интересы в суде. Но это стоит делать, только если вы уверены в своей правоте, потому что проигравшая сторона оплачивает все затраты, в том числе на проведение независимой экспертизы и судебные издержки.

Из личных транспортных средств физических лиц объектами оценки выступают автомобили различных модификаций и марок, включая грузовые и автобусы, катера, яхты и т.п. Львиная доля из них - это легковые автомашины. Как правило, транспорт оценивается при покупке и продаже, оформлении в залог, ремонте и возмещении ущерба от дорожно-транспортного происшествия. Причем в последних двух случаях потребность в независимой оценке растет с каждым годом. На различных сайтах, посвященных автомобильной тематике, встречается информация, что страховые компании, проводящие оценку самостоятельно, занижают итоговую сумму в подавляющем большинстве случаев (называются цифры до 99%). Например, детали, которые нужно полностью менять, считают подлежащими восстановлению, занижают стоимость часа работ. Независимая оценка нужна для того, чтобы получить недоплаченную сумму.

Помимо недвижимости и транспорта, частные лица иногда оценивают ювелирные украшения, антикварные изделия, коллекционное оружие, слитки драгоценных металлов, бытовую технику, личное медицинское, строительное и садово-огородное оборудование. Был случай, когда граждане РФ просили оценить найденный клад XVII века и крыло самолета, унесенное со склада. Заказывали оценку и нематериальных ценностей - патента, доли в компании, качества и стоимости каких-либо услуг.

Иногда предлагаемые объекты оценки и вовсе ставят специалистов в тупик. Этим нередко отличаются фермеры, когда пробуют взять кредит под залог имеющейся у них техники. И если это трактор, сеялка, комбайн и т.д. фабричного производства, то с оценкой их стоимости можно определиться исходя из общих требований. Однако случается, что умельцы из сельской местности собирают технику сами и просят принять ее в качестве обеспечения. Банкиры обычно соглашаются, а оценщикам в этом случае приходится определять рыночную стоимость единственной в своем роде "сеялки-копалки".

Впрочем, самыми оригинальными в этом вопросе за всю новейшую экономическую историю России стали все же не частные лица. Пальма первенства принадлежит судебным приставам, которым по роду своей деятельности приходится оценивать почти все подряд, что есть в личном владении должника.

Так, при описании имущества одной семьи для продажи в счет погашения долга экспресс-оценке подверглись детский горшок и непарная тапка. А у другого должника, не обнаружив в квартире почти ничего, приставы наложили арест на котов, оценив каждого в 50 руб. И оформили акт передачи на ответственное хранение должнику, предупредив, что если с животными что-нибудь случится, то они спросят с него по всей строгости.

Стоит отметить, что домашний скот также может быть предметом оценки, но, как правило, это касается животных с подворья. И если сейчас подобных примеров практически нет, то в царской России оценка коров, лошадей, овец и птиц была обычным делом. Были даже специальные таблицы: сколько стоит тот или иной вид животных или птицы в соответствии с возрастом и внешним видом, чтобы не выяснять это заново каждый раз.

В итоге к объектам оценки может быть отнесено все, что вздумается, и когда захочется тому, у кого есть на это право или возможность. По сути, именно такой вывод следует из всех соответствующих нормативных актов.

На законодательном уровне закреплено право граждан РФ добровольно и в любой момент узнать ту или иную стоимость своего и приобретаемого имущества, нематериальных ценностей, размер ущерба или статус прав собственности. А что именно оценивать - закон не ограничивает.

Так, например, в России есть прецеденты, когда оценивали стоимость услуг по продвижению в Интернете и необходимые затраты на сезонный гардероб дамы - руководителя компании.

Но тем не менее в подавляющем большинстве случаев россияне не стремятся поручить оценщику "что-нибудь этакое". Регулируют этот вопрос сама жизнь и экономическая целесообразность, так как оценка - услуга платная. Она в принципе достаточно доступна по цене, но не настолько, чтобы воспользоваться ею только ради любопытства. Хотя процедура позволяет владельцу имущества узнать что-то новое о своих владениях и (или) задуматься о вещах, которые он раньше не замечал. Дело в том, что оценщик описывает исследуемый объект так, словно хочет подробно рассказать о нем тому, кто его никогда не видел. В чем-то так оно и есть, просто результатом должна стать "не воссозданная внутренним взором картинка", а цена изображаемого предмета.

Это очень хорошо видно по документам, подготовленным оценщиком. Так, например, описание объекта может занимать не одну страницу. Далеко не каждый владелец может столько рассказать о своем имуществе. При этом специалист оценивает не только отдельный "элемент материального мира", но и рассматривает его как часть многоярусной структуры, поскольку только так и можно выявить его ценность. Для вещей описание начинается с класса и вида, для недвижимости - с города и локализации в нем.

Вот пример из реального отчета оценщика.

Точное описание объекта оценки с приведением ссылок

на документы, устанавливающие количественные

и качественные характеристики объекта оценки

Общая характеристика расположения

Москва - столица Российской Федерации, город федерального значения, административный центр Центрального федерального округа и центр Московской области, в состав которой не входит. Крупнейший по численности населения город России и ее субъект - 11 979 529 чел. (2013 год), самый населенный из городов, полностью расположенных в Европе, входит в первую десятку городов мира по численности населения. Центр Московской городской агломерации.

Расположена на реке Москве в центре Восточно-Европейской равнины, в междуречье Оки и Волги. Как субъект Федерации Москва граничит с Московской и Калужской областями.

Москва - важный туристический центр России; Московский Кремль, Красная площадь, Новодевичий монастырь и Церковь Вознесения в Коломенском входят в список Всемирного наследия ЮНЕСКО. Она является также важнейшим транспортным узлом. Город обслуживают пять аэропортов, девять железнодорожных вокзалов, три речных порта (имеется речное сообщение с морями бассейнов Атлантического и Северного Ледовитого океанов). С 1935 года в Москве работает метрополитен.

Москва находится в центре европейской части России, в междуречье Оки и Волги, на стыке Смоленско-Московской возвышенности (на западе), Москворецко-Окской равнины (на востоке) и Мещерской низменности (на юго-востоке). Территория города на 2012 год составляет 2511 кв. км. Треть (870 кв. км) находится внутри кольцевой автомагистрали (МКАД), остальные 1641 кв. км - за кольцевой автодорогой.

Протяженность Москвы (без учета чересполосных участков) с севера на юг в пределах МКАД - 38 км, за пределами МКАД - 51,7 км, с запада на восток - 39,7 км.

Город располагается на обоих берегах реки Москвы в ее среднем течении. Помимо этой реки, на территории города протекает несколько десятков других рек, наиболее крупные из которых - притоки Москвы, в частности, Сходня, Химка, Пресня, Неглинная, Яуза и Нищенка (левые), а также Сетунь, Котловка и Городня (правые). Многие малые реки (Неглинная, Пресня и др.) в пределах города протекают в коллекторах. В Москве много и других водоемов: более 400 прудов и несколько озер.

Административно-территориальное деление

Территориальными единицами Москвы являются районы, поселения и административные округа, имеющие наименования и границы, закрепленные правовыми актами города.

Административный округ - территориальная единица города Москвы, образуемая для административного управления соответствующей территорией, включает в себя несколько районов или поселений Москвы. Границы административного округа не могут пересекать границ районов и поселений.

Район - образуется с учетом исторических, географических, градостроительных особенностей соответствующих территорий, численности населения, социально-экономических характеристик, расположения транспортных коммуникаций, наличия инженерной инфраструктуры и других особенностей территории.

Поселение - территориальная единица Москвы, образуемая на территориях, включенных в состав Москвы в ходе реализации проекта по расширению ее территории с 1 июля 2012 г.

Образование, преобразование и упразднение районов и поселений, присвоение им наименований, установление и изменение их границ осуществляются Московской городской Думой по представлению мэра Москвы, а административных округов - мэром Москвы.

Административные округа Москвы:

1) Центральный административный округ;

2) Северный административный округ;

3) Северо-Восточный административный округ;

4) Восточный административный округ;

5) Юго-Восточный административный округ;

6) Южный административный округ;

7) Юго-Западный административный округ;

8) Западный административный округ;

9) Северо-Западный административный округ;

10) Зеленоградский административный округ;

11) Новомосковский административный округ;

12) Троицкий административный округ.

До 1 июля 2012 г. в Москве было 125 районов и 10 административных округов. С 1 июля 2012 г., после расширения территории Москвы, были образованы 2 новых административных округа (Новомосковский и Троицкий), а в их составе 21 поселение.

Согласно правовым актам Москвы в состав территории города входят:

- территории в пределах Московской кольцевой автомобильной дороги (МКАД);

- территории, примыкающие к внешним границам полосы отвода МКАД (Куркино, Молжаниновский, Митино, Южное и Северное Бутово, Жулебино, Новокосино, Косино-Ухтомский, Солнцево, Новопеределкино, район Северный);

- поселки Акулово, Восточный, Некрасовка;

- поселок Рублево (с деревней Мякинино);

- поселок Внуково и Толстопальцевский сельсовет в составе поселка Толстопальцево и деревни Толстопальцево;

- поселки: Новобратцевский, Липки и Милицейский (бывшая часть города Щербинка);

- деревни: Захарьино, Захарьинские дворики (часть), Федосьино и Щербинка;

- город Зеленоград;

- территории, включенные в состав города Зеленограда, с населенными пунктами;

- поселок Малино;

- дачный поселок Алабушево (часть);

- деревни: Кутузово, Ново-Малино и Рожки.

Москва разделена на 12 административных округов, из которых Зеленоградский, Новомосковский и Троицкий полностью расположены за пределами МКАД: Центральный, Северный, Северо-Восточный, Восточный, Юго-Восточный, Южный, Юго-Западный, Западный, Северо-Западный, Зеленоградский, Новомосковский, Троицкий.

Зеленоградский административный округ является эксклавом: со всех сторон он окружен территорией Московской области, на юго-востоке граничит с городским округом Химки, во всех остальных направлениях - с Солнечногорским районом Московской области.

В свою очередь, округа Москвы (кроме Новомосковского и Троицкого) делятся на районы, всего в Москве 125 районов. Несколько районов Москвы являются эксклавами. Управление округами осуществляют окружные префектуры, районами - районные управы.

Новомосковский и Троицкий округа состоят из таких новых территориальных единиц Москвы, как поселения. В границах же этих поселений созданы такие внутригородские муниципальные образования, как поселение и городской округ. Округа на начало 2013 года находятся под управлением общей префектуры.

С 90-х гг. XX столетия активно обсуждался проект объединения Москвы и Московской области, летом 2011 года появился более конкретный проект расширения территории Москвы и ее децентрализации за счет присоединения юго-западных территорий, этот проект (так называемая Новая Москва) был реализован летом 2012 года.

Характеристика локального местоположения объекта оценки

Объект оценки расположен по адресу: г. Москва, Бутырский район, ул. Милашенкова, д. 1, кв. 1.

Бутырский район - район в Северо-Восточном административном округе города Москвы. Району соответствует внутригородское муниципальное образование "Бутырское". Территория района расположена к северу от третьего транспортного кольца между железными дорогами Савеловского и Ленинградского направлений.

В районе имеются 3 станции метрополитена (Савеловская, Дмитровская, Тимирязевская), 2 железнодорожные платформы (Тимирязевская, Останкино; также вплотную к району примыкают платформы Станколит и Дмитровская), 1 вокзал - Савеловский, по территории района проходит 7 маршрутов автобусов и 6 троллейбусов.

Также на территории района расположены две станции пущенной в 2004 году монорельсовой системы - Тимирязевская и Улица Милашенкова.

Значительную часть территории района занимает промзона "Огородный проезд", в которой расположена большая часть из 200 предприятий, организаций и учреждений, зарегистрированных в районе. Крупных и средних предприятий - 64, среди них предприятия пищевой промышленности: завод "Карат" (производитель плавленых сыров), Останкинский молочный комбинат, Останкинский мясоперерабатывающий комбинат, Останкинский завод бараночных изделий, предприятие по выпуску мороженого Baskin Robbins (бывший Хладокомбинат N 9), Хлебозавод N 9; ранее на территории района размещались крупные машиностроительные заводы "Станколит" и "Борец", а также Останкинский пивоваренный завод.

Достаточно развита сеть предприятий потребительского рынка и услуг. Обеспеченность торговыми площадями на 1 тысячу жителей составляет по продовольственной сети 198%, по непродовольственной - 820%.

В районе функционируют 6 общеобразовательных школ, 1 вечерняя школа, 1 спортивная школа, 2 колледжа, институт права, медицинское училище, финансово-экономическая школа, 15 детских дошкольных учреждений, 2 библиотеки, культурно-досуговый центр "Ключ", детская и молодежная театральная студия "Золотой ключик", театр-студия под руководством Вячеслава Спесивцева, 6 медицинских учреждений. В квартале между улицами Гончарова и Руставели расположен Гончаровский парк - небольшая лесопарковая зона с прудом. На улице Яблочкова имеется велодром класса "А", где готовятся спортсмены международного класса по велоспорту.

Среди общественных организаций района - Совет ветеранов войны и труда, региональная общественная организация инвалидов "Берегиня XXI век", местная районная общественная организация инвалидов. Действующие учреждения социальной защиты: Управление социальной защиты населения Бутырского района, муниципальный центр "Гармония", комплексный центр социального обслуживания "Бутырский", отделение Пенсионного фонда.

Описание объекта оценки

Описание объекта оценки составлено на основании предоставленной документации, данных заказчика и данных визуального осмотра объекта оценки и сведено в табличные формы. Количественные и качественные характеристики по данным документов, предоставленных заказчиком, приведены в таблицах ниже.

Для кого-то такая подача информации может показаться избыточной, может возникнуть вполне резонное замечание о том, что в приведенном примере многое можно было бы пропустить, прежде всего - из раздела о самом городе. И в самом деле, зачем перечислять округа Москвы, если интересует только один из них, или что-то еще "очевидное и всем понятное"? Но это тот стандарт, которого придерживаются оценщики. И многих владельцев недвижимости такое развернутое, но вместе с тем и компактное представление почти всей информации по объекту заставляет подумать о ремонте или переезде.

Еще стоит отметить, что право на оценку есть у всех владельцев имущества, а таковыми признаются не только граждане - физические лица. Согласно законодательству это право есть у самой Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований, а также у юридических лиц. Все они являются владельцами имущества, его покупателями и продавцами, поэтому также обращаются к оценщикам.

Данный факт следует учесть, поскольку в отношении объектов, принадлежащих государству, установлены правила по обязательной оценке. Соответственно, если планируемая вами сделка с имуществом подразумевает участие, например, муниципалитета, к этому надо быть готовым.

В ч. 1 ст. 8 Закона об оценочной деятельности установлено, что проведение оценки обязательно:

- во-первых, в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам РФ либо муниципальным образованиям, в том числе:

при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;

при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, ее субъектам или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц;

- во-вторых, в случае возникновения спора о стоимости объекта оценки, в том числе:

при национализации имущества;

при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки;

при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;

при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд;

при проведении оценки объектов оценки в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Обратите внимание: в ч. 2 ст. 8 Закона об оценочной деятельности предусматриваются исключения из общего правила, установленного в ч. 1 этой статьи.

В частности, правило об обязательной оценке не распространяется на отношения, возникающие:

- при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством РФ допускается с согласия собственника этого имущества;

- в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;

- в случаях, установленных Федеральными законами от 27.02.2003 N 29-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта", от 05.02.2007 N 13-ФЗ "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и от 13.07.2015 N 215-ФЗ "О Государственной корпорации по космической деятельности "Роскосмос";

- в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, и в отношении которых единый институт развития в жилищной сфере в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" выполняет функции агента Российской Федерации;

- в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2009 N 145-ФЗ "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";

- в случае передачи в аренду находящегося в федеральной собственности аэродрома;

- в отношении находящегося в федеральной собственности недвижимого имущества аэропортов Московского авиационного узла при реализации концессионных соглашений, объектами которых являются объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов, аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;

- в случае передачи имущества, принадлежащего Российской Федерации, ее субъектам либо муниципальным образованиям, в безвозмездное пользование органам власти Российской Федерации, ее субъектов либо муниципальных образований, государственным, муниципальным унитарным предприятиям или государственным, муниципальным учреждениям.

Таким образом, все эти исключения относятся к случаям, когда имущество находится в управлении государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных корпораций, специализированных фондов и компаний, т.е. они не касаются частных лиц.

Более-менее состоятельным гражданам и индивидуальным предпринимателям может быть интересен следующий момент. Согласно ч. 3 ст. 8 Закона об оценочной деятельности установление рыночной стоимости не является обязательным для государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению или по соглашению о государственно-частном (муниципально-частном) партнерстве публичным партнером частному партнеру (если иное не установлено каким-либо иным специальным законом). Но в этом случае, скорее всего, на оценке будет настаивать партнер государства и (или) муниципалитета. Соответственно, он и будет нести расходы на оценку.

Обратите внимание: перечень случаев проведения обязательной оценки, установленный в ст. 8 Закона об оценочной деятельности, не является исчерпывающим.

Например, согласно ч. 2 ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня обнаружения имущества должника привлечь оценщика для оценки:

- недвижимого имущества;

- ценных бумаг, не обращающихся на организованных торгах (за исключением инвестиционных паев открытых и интервальных паевых инвестиционных фондов);

- имущественных прав (за исключением дебиторской задолженности, не реализуемой на торгах);

- драгоценных металлов и драгоценных камней, изделий из них, а также лома таких изделий;

- коллекционных денежных знаков в рублях и иностранной валюте;

- предметов, имеющих историческую или художественную ценность;

- вещи, стоимость которой по предварительной оценке превышает 30 тыс. руб.

4. Виды стоимости и подходы к оценке

Основная цель проведения оценки - это установление конкретной стоимости объекта.

Как следует из Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", конкретной стоимостью объекта является наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости: рыночной, инвестиционной, ликвидационной и кадастровой.

Обратите внимание: перечисленные виды стоимости не являются исчерпывающими. Оценщик вправе использовать и другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством РФ и международными стандартами оценки.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) - это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки.

Эта несколько тавтологичная, на первый взгляд, дефиниция содержит важный принцип: стоимость определяется на конкретную дату, и она не обязательно совпадает с днем, когда оценщик проводит свое исследование.

Например, в июне может быть определена цена на 21 сентября прошлого года или на 2 марта текущего и, если необходимо, на тот же день в июне, когда оценщик готовит отчет.

Главное - невозможно сделать оценку объекта на будущую дату, поскольку неизвестны расчетные данные для этого периода времени.

Вид стоимости объекта, который следует установить в процессе оценки, - это первое, о чем нужно будет договориться заказчику услуг с оценщиком. Конечно, клиент не всегда знает, какой именно из них ему требуется, но это достаточно быстро выясняется в процессе обсуждения с оценщиком. Необходимо лишь подробно рассказать, для чего нужна оценка и кто еще будет пользоваться отчетом (покупатель, банк, страховая компания и т.д.).

В большинстве случаев по заказу физических лиц оценщик определяет рыночную стоимость. Как уже было отмечено выше, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Это одно из базовых понятий для оценочной деятельности и соответствующего законодательства. В частности, в ст. 7 Закона об оценочной деятельности установлено, что если в договоре об оценке, нормативном правовом акте, вводящем обязательную оценку какого-либо объекта, не определен конкретный вид стоимости, то определяется рыночная стоимость данного объекта. Указанное правило применяется и в случае использования в документах терминов, не предусмотренных законодательством, таких как "действительная стоимость", "разумная стоимость", "эквивалентная стоимость", "реальная стоимость" и др.

Рыночная стоимость, по сути, является производной спроса и не всегда соотносится с себестоимостью. Так, цена квадратного метра в условиях быстрорастущего рынка недвижимости может быть сильно выше фактических затрат, которые понес застройщик, и все равно квартиру купят, даже в короткие сроки. А в кризисных условиях, наоборот, наценка минимальна, но покупателей можно ждать долго: большинство потенциальных клиентов не готовы в данный момент столько потратить.

Например, это относится к домам с подземными парковками. По словам застройщиков, машино-место на такой стоянке добавляет к стоимости квартиры в среднем 1,5 - 2,7 млн. руб.

Понятно, что в условиях общего экономического спада и падения личных доходов на подобные дополнительные удобства покупатели раскошеливаются гораздо реже, какими бы объективными плюсами ни обладало место на охраняемом паркинге у дома.

Чаще всего граждане РФ сталкиваются с необходимостью определения рыночной стоимости в следующих случаях:

- заключение сделки купли-продажи;

- кредитование под залог, в том числе ипотека;

- оспаривание завышенной кадастровой стоимости, когда в качестве таковой признается рыночная цена (используется для налогообложения);

- раздел и передача имущества при разводе, получении наследства, оформлении в дар и т.д.;

- изъятие имущества для нужд государства - федеральных, региональных структур или муниципалитетов.

Есть и редко встречающиеся причины, побуждающие граждан обратиться к оценщику для определения именно этой стоимости (например, операции с ценными бумагами и покупка антиквариата). Случается, что кто-нибудь придумает что-то совсем оригинальное (например, оценка осколков метеорита, БТР и услуг по снятию порчи).

Правило здесь одно: все, что может быть куплено или продано, может быть оценено для установления рыночной стоимости.

Инвестиционная стоимость, в отличие от рыночной стоимости, определяется, прежде всего, пользой, которую может извлечь владелец от использования объекта.

Она рассчитывается как стоимость для конкретного лица или группы лиц при конкретном использовании объекта в инвестиционных целях. Считается, что это наибольшая величина, которую готов заплатить покупатель. Тем не менее при определении инвестиционной стоимости не обязателен учет возможного отчуждения (продажи) на открытом рынке.

Данная стоимость может использоваться для измерения эффективности инвестиций. Для физических лиц это и вложения в драгоценные металлы, и покупка еще одной квартиры не для собственного проживания. Не секрет, многие считают, что недвижимость - одно из самых выгодных вложений денег, так как ее цена растет опережающими темпами по отношению к инфляции. Кроме этого, квартиру можно сдавать в аренду. Таким образом, это будет и источник постоянного дохода, и средство сбережения (или даже приумножения) собственных средств.

Заказы на установление инвестиционной стоимости от физических лиц достаточно редки, в подавляющем большинстве случаев такая оценка запрашивается представителями бизнеса и государственных структур. Дело в том, что инвестиционная деятельность частных лиц в России, по крайней мере - официальная, не очень развита. А в неофициальном порядке, когда граждане решаются вложить свои деньги во что-нибудь или куда-нибудь, зачастую они не думают ни об оценке, ни о рисках. Таким образом, в результате кому-то из них придется "познакомиться" со следующим видом стоимости.

Ликвидационная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден (продан) в короткие сроки, недостаточные для привлечения широкого круга покупателей.

Здесь, в отличие от рыночной и инвестиционной стоимости, наоборот, учитывается влияние чрезвычайных обстоятельств, вынуждающих продавца продавать объект на условиях, не соответствующих рыночным.

Человек может столкнуться с этим в случае, когда он не в силах выплачивать кредит, допустил просрочку и уже готов продать залог, чтобы полученные деньги отдать банку и закрыть этот вопрос. А банк требует продать залог по ликвидационной стоимости, так как ему необходимы средства в кратчайшие сроки, поскольку просроченный долг "давит на баланс": под него создаются большие резервы, вплоть до 100% от суммы задолженности, и эти средства не могут быть пущены в оборот. Для банка это серьезные убытки, ему главное - вернуть деньги. И не важно, что полученная им сумма может быть намного меньше суммы, за которую была когда-то куплена квартира.

Реализация объектов по ликвидационной стоимости редко бывает добровольной, обычно она сопровождается драматичным периодом жизни их владельцев. Необходимость срочно уехать, долги и просто невозможность далее содержать имущество - все это заставляет согласиться на меньшую цену. Тем более что альтернатива - ничего не получить или вообще еще остаться должным.

Самый негативный пример - стремление продать свои дома у тех, кто навсегда решил покинуть место своего проживания, ставшего "горячей точкой", и как можно скорее. Понятно, что речь будет идти о ликвидационной стоимости, и это в лучшем случае. Многим приходилось просто бросать свое жилье.

Совсем иначе обстоит дело с таким показателем, как кадастровая стоимость. Она стоит особняком от любого другого вида стоимости, который можно установить.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости (ФСО N 4)" кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект недвижимости.

Следует иметь в виду, что кадастровая стоимость определяется как для объектов недвижимости, присутствующих на открытом рынке, так и для объектов недвижимости, рынок которых ограничен или отсутствует. При ее определении объектами оценки являются объекты недвижимости, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости на дату проведения оценки.

Обратите внимание: кадастровая оценка имеет тотальный характер. Закон об оценочной деятельности и ряд других законодательных и нормативных актов устанавливают, что кадастровая стоимость должна быть рассчитана на все объекты, зарегистрированные в государственном кадастре недвижимости. Одна из причин в том, что земельный налог и налог на недвижимость рассчитываются в настоящее время исходя именно из этой стоимости. Если ранее это касалось только юридических лиц и граждан в некоторых регионах, то с 2015 года налоги подобным образом рассчитываются для всех физических лиц - владельцев недвижимости.

Кадастровая стоимость рассчитывалась для российских объектов недвижимости поэтапно, в большинстве случаев методами массовой оценки, т.е. для оценки группировались объекты, имеющие схожие характеристики, и использовались математические и иные методы моделирования стоимости на основе профессиональных подходов к оценке. Такая процедура расчетов неизбежно содержит немало погрешностей. Например, стоимость некоторых земельных участков оказалась выше рыночной стоимости в 4 - 10 раз.

В связи с этим поправками к различным законам была введена возможность оспаривания кадастровой стоимости и установления в отношении объекта его реальной рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком.

Таким образом, поводов для визита к оценщику у граждан РФ стало больше, и можно прогнозировать, что в скором времени для частных лиц понятие кадастровой стоимости станет столь же хорошо знакомо, как и рыночная стоимость.

Как отмечалось ранее, помимо уже рассмотренных четырех видов стоимости, существуют и другие виды, не названные в Федеральном стандарте оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", но признанные равноценными перечисленным в нем видам стоимости для использования в конкретных целях. Для физических лиц актуальны два из них - утилизационный и восстановительный. Чаще всего граждане сталкиваются с ними при страховании автотранспорта.

Утилизационная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан как совокупность элементов (например, не подлежащий ремонту автомобиль после аварии или дом под снос).

Если с оценкой транспорта обычно все ясно, то с оценкой недвижимости могут возникнуть споры.

Так, в центре некоторых крупных городов до сих пор стоят деревянные двухэтажные дома начала века, с минимумом удобств и в ужасном состоянии. Даже сами жители называют их "гнилушками". Понятно, что квартира в таком доме сама по себе будет стоить копейки, однако земля, на которой расположены эти дома, может быть очень и очень дорогой. Какова в данном случае должна быть утилизационная стоимость? Это вопрос отдельного разбирательства, возможно, судебного.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется при оценке ущерба. Наиболее часто употребляется в сфере страхования и при оценке нанесенного вреда имуществу третьих лиц.

С учетом восстановительной стоимости рассчитываются и оплата ремонта после пролива соседей, и ремонт автомобиля после дорожно-транспортного происшествия, и размер выплаты при угоне автомобиля, застрахованного по каско с соответствующим покрытием.

Один из ярких примеров: страхование частного деревянного дома от пожара. В этом случае оцениваются расходы именно на строительство дома, стоимость земельного участка не учитывается.

Все процедуры определения той или иной стоимости базируются на трех подходах к оценке:

1) сравнительном;

2) затратном;

3) доходном.

Первые два основаны на принципах замещения, третий - на принципе ожидания. Каждый из них имеет свои преимущества и недостатки и применяется в различных ситуациях.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта путем его сравнения с объектами-аналогами. В качестве последних выбираются сходные объекты по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим устанавливаемую стоимость.

Существует несколько условий, при которых этот подход может быть использован.

Во-первых, объект не должен быть уникальным. Если это автомобиль-самоделка или дом, единственный в своем роде (например, стены и крыша фактически являются клумбами со сложнейшей дренажной системой), то найти достаточно объектов для сравнения вряд ли получится.

Во-вторых, информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок. Касается тех случаев, когда "торг уместен". Например, в частном разговоре продавец согласился сделать хорошую скидку или, наоборот, цена остается, а в договоре он просит указать гораздо меньшую сумму для оптимизации налогообложения. Оценщику нужно будет все это выяснить и использовать при расчетах конечный результат подобных сделок.

В-третьих, факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов, должны быть сопоставимы. У жилых помещений это, например, местоположение, техническое состояние объекта, даже вид из окна. У автомобилей - марка, модель, год выпуска, объем двигателя.

При сравнительном подходе анализируется рынок, изучаются предложения на рынке и проверяется информация по недавно совершенным сделкам с аналогами. При сравнении устанавливается как сходство объектов, так и их отличия. В последнем случае учитывается, насколько сильно эти факторы влияют на цену.

Сравнительный подход обладает рядом преимуществ.

Во-первых, он статистически обоснован. То есть в итоге получается некая сумма, исходя из которой можно планировать свои доходы и расходы, а также рассчитывать другие детали сделки. Например, получится ли купить объект на выгодных условиях.

Во-вторых, этот подход отражает мнение типичных продавцов и покупателей. Речь идет не только о наиболее вероятной сумме сделки, но и о таких вещах, как предпочтения клиентов: так ли важен им климат-контроль в автомобиле и подземный паркинг в новостройке, сколько они готовы переплачивать за красивый вид из окна и проч.

В-третьих, в ценах продаж отражаются изменения финансовых условий и инфляция. Например, массовое повышение ставок по кредитам может сильно сказаться на спросе и скорректировать цену.

В-четвертых, сравнительный подход достаточно прост в применении и дает надежные результаты.

Но у этого метода есть и недостатки. В частности, собрать информацию о практических ценах довольно сложно, так же как и информацию о специфических условиях сделки. К тому же цены сильно зависят от активности и стабильности рынка, в условиях экономического кризиса может произойти значительная их корректировка и, как показывает опыт, иногда очень быстро.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта с учетом износа и устареваний.

Этот подход базируется на предположении, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание аналога.

Например, покупатель не купит дом за сумму большую, чем можно потратить на покупку земельного участка той же площади по соседству и строительство точно такого же коттеджа самостоятельно или при обращении в строительную фирму. В данном случае при расчете будут учитываться и стоимость земельного участка, и затраты на новое строительство, и расчет накопленного износа (физического) и устаревания (внешнее и функциональное).

Затратный подход является наиболее актуальным при оценке новых объектов. Кроме этого, он применяется в случаях, где требуется:

- анализ при выборе наилучшего и наиболее эффективного земельного участка;

- технико-экономический анализ нового строительства и улучшений;

- оценка общественно-государственных и специальных объектов;

- оценка объектов на малоактивных рынках;

- страхование и налогообложение.

Одним из его недостатков, в частности, является то, что стоимость, полученная при данном подходе, не всегда соответствует рыночным реалиям. Также порой обнаруживается несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта затратам на создание точно такого же объекта, так как в процессе оценки вычитаются накопленный износ и устаревания. Из-за износа очень сложно применять этот подход к старым зданиям и сооружениям.

Стоит сказать, что земельный участок в этом случае оценивается отдельно.

Доходный подход - совокупность методов, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки.

Классический пример - покупка недвижимости для сдачи в аренду. При расчете стоимости в данном случае учитываются гипотетически доход, который объект может принести, и его капитализация. То есть определяется взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Различают два вида капитализации:

1) прямая капитализация;

2) капитализация дохода по норме отдачи на капитал (ожидаемый доход).

В первом случае рассматривают две величины: годовой доход и ставку капитализации (отношение рыночной стоимости недвижимости к получаемому с ее помощью доходу). Во втором - доход в течение всего периода владения. То есть при варианте "купить квартиру, потом продать подороже лет через пять, а пока сдавать в аренду" в него войдут и разница между ценой покупки и ценой продажи, и арендные платежи за годы владения.

Также при доходном подходе рассчитывается ставка дисконтирования.

Ставка дисконтирования - это норма сложного процента, которая используется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков (например, цена аренды может упасть в связи с кризисом, соответственно, и доход арендодателя изменится).

В принципе при данном подходе учитываются все возможные поступления, а также расходы, связанные с объектом оценки, - как постоянные, так и условно-переменные. И только уже после этого оценщик определяет стоимость объекта.

Оценщик, приступая к работе с объектом, сначала изучает и выясняет, какими подходами можно воспользоваться для его оценки. Чем больше подходов и методов - тем точнее и качественнее работа. Однако излишнее стремление "посчитать разными способами" может только скомпрометировать результат. Поэтому сначала выбираются наиболее оптимальные подходы и методы, далее в их рамках производится расчет с учетом всех принятых допущений.

Допущение - это предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки.

После этого полученные результаты согласовываются и определяется итоговая величина стоимости.

Таким образом, итоговой величиной стоимости является стоимость объекта, рассчитанная при использовании различных подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) полученных результатов. По своей сути, как уже было отмечено выше, она может быть рыночной, кадастровой, инвестиционной и т.д. Все зависит от того, какую именно задачу поставит перед оценщиком заказчик.

В рамках каждого из подходов есть свои методы, их достаточно много, в большинстве случаев они математические и статистические. Для оценки берется не один, а сразу несколько. Поэтому в итоговом отчете специалисту необходимо доказать, почему были выбраны именно эти методы и в таком количестве. Выбор зависит и от оцениваемого объекта, и от той стоимости, которую необходимо определить.

Вот, например, как обосновывает применяемые методы оценщик, устанавливая рыночную стоимость земельного участка (выдержка из реального отчета).

Описание процесса оценки объекта оценки в части применения

подхода (подходов) к оценке

1. Методология процесса оценки

Рыночная стоимость определяется на базе основных принципов оценки - спроса и предложения, замещения, баланса, соответствия. Кроме этого, на рыночную стоимость влияют такие экономические факторы, как полезность, покупательная способность, дефицитность и т.д.

Другими словами, рыночная стоимость отражает текущее соотношение сил, действующих на рынке, и ожидаемую тенденцию изменения этого соотношения. С другой стороны, любой благоразумный покупатель или инвестор будет стремиться к получению максимальной прибыли (отдачи) от вложенных средств путем наиболее эффективного использования недвижимости. Очевидно, что форма такого использования также будет зависеть от текущего состояния рынка, а стоимость недвижимости при этом будет максимальной.

Оценка рыночной стоимости земельного участка производилась в соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 N 568-р.

Выбор того или иного подхода в оценке осуществлялся исходя из специфики оцениваемого объекта, особенностей конкретного рынка и состава сведений, содержащихся в представленной информации.

В общем случае при наличии достаточного количества рыночной информации для оценки необходимо применять все три подхода. В данном отчете был применен один подход к оценке земельного участка - сравнительный. Обоснование выбора использования конкретных подходов приведено ниже.

2. Подходы к оценке и методы в рамках каждого

из применяемых подходов

Определение стоимости объекта оценки затратным подходом

Затратный подход практически не применяется для самостоятельной оценки земельного участка. Подход предполагает определение совокупной оценки стоимости участка с его улучшениями: зданиями, сооружениями, инженерными коммуникациями. Затратный подход в оценке стоимости земельного участка предполагает, что разумный инвестор не заплатит за объект большую цену, чем та, в которую обойдется приобретение соответствующего участка под застройку и возведение на нем аналогичного по назначению и качеству здания в некоторый период времени.

Затратный подход показывает рыночную стоимость собственно земельного участка как разницу рыночной стоимости земельного участка с улучшениями и стоимости улучшений за вычетом их износа. При этом модель определения стоимости земельного участка основывается на принципе остатка.

Затратный подход основан на учете затрат, связанных с улучшением земельных участков.

Затратный подход приводит к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости улучшений (зданий и сооружений) и износа при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.

Определение стоимости объекта оценки доходным подходом

Применение доходного подхода требует тщательного анализа финансового и физического состояния объекта, его окружения, экономических условий и тенденций, а также использования таких расчетных показателей, как коэффициент капитализации, ставка дисконтирования и др.

В рамках доходного подхода для оценки земли используются: метод капитализации земельной ренты, метод остатка для земли, метод предполагаемого использования. Далее рассмотрим каждый из методов подробнее.

Метод капитализации применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;

- определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

Основными способами определения коэффициента капитализации являются:

- деление величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;

- увеличение безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой ставкой отдачи на капитал понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Метод остатка применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного участка улучшениями, приносящими доход.

Сущность техники остатка для земли заключается в капитализации дохода, относящегося к земельному участку, в то время как стоимость объекта недвижимости, построенного на нем, известна.

Применение техники остатка для земли предполагает, что стоимость здания (сооружения) можно определить достаточно точно. Техника может быть полезна в случаях, если нет достоверных данных о продажах свободных участков земли.

Техника остатка для земли основывается на затратном подходе и методе капитализации дохода.

Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:

- стоимость здания (сооружения);

- чистый операционный доход от всей недвижимости;

- коэффициенты капитализации для земли и для здания.

При расчете коэффициента капитализации для улучшений, как правило, следует учитывать необходимость возврата капитала, инвестированного в улучшения земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

- расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы (в составе операционных расходов; в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка);

- расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений;

- расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.

Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод может применяться при оценке любого земельного участка, у которого имеется перспектива развития (обустройства).

Метод базируется на всех трех подходах оценки: затратном, сравнительном, доходном.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;

- определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка (в составе операционных расходов; в том числе учитывается величина арендной платы, предусмотренная существующим договором аренды земельного участка);

- определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок;

- расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Имея достаточное количество достоверной информации о продаже участков за определенный период того же вида использования, что и оцениваемый, сравнительный подход позволяет получить наиболее точное значение рыночной стоимости участка на конкретном рынке.

В рамках сравнительного подхода применяются: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. Далее рассмотрим каждый из методов подробнее.

Метод сравнения продаж применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков).

Условие применения метода - наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами-аналогами (далее - элементов сравнения);

- определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

- корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.

К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.

Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:

- местоположение и окружение;

- целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;

- физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);

- транспортная доступность;

- инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).

К характеристикам сделок с земельными участками в том числе относятся:

- условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);

- условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);

- обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);

- время, прошедшее с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка, имеющего типовую застройку (дачные домики, коттеджные поселки). Земельные участки аналогов должны иметь одинаковый размер.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок методом сравнения продаж;

- расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка с учетом величины накопленного износа.

Метод распределения применяется для оценки застроенных земельных участков.

Условия применения метода:

- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

- наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

- определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, методом сравнения продаж;

- расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Как видно из примера, методология оценки подразумевает работу с большим объемом информации и наличие определенной базы знаний. Но некоторые методы и подходы вполне доступны каждому, кто хочет прикинуть, например, стоимость своей квартиры при продаже. Посмотреть объявления на тематических сайтах, изучить базу данных риелторов, сделать пару звонков - этого достаточно, чтобы составить определенное мнение. И для приблизительных расчетов им спокойно можно пользоваться.

При проведении собственных исследований обратите внимание на два момента:

- во-первых, они отражают положение дел только на основе эмпирических данных (т.е. наблюдений), которые обычно очень субъективны;

- во-вторых, они не учитывают влияния внешних факторов, прогноз ситуации на рынке и т.д.

В связи с этим при решении серьезных вопросов стоит обратиться к профессионалу.

5. Договор и отчет об оценке

Нормативы о том, когда оценщик должен приступить к выполнению своей работы и каким образом отчитаться по ее итогам, прописаны достаточно четко. Законом об оценочной деятельности установлено, что основанием для проведения оценки является договор с клиентом (ст. 9), а итоговым документом - отчет о ее проведении (ст. 11). Содержание обоих документов определено в названном Законе. При этом они могут быть дополнены другими условиями и информацией, не указанными в данном Законе. Главное, чтобы эти документы не противоречили законодательству РФ и, в частности, Закону об оценочной деятельности.

Договор на проведение оценки заключают две стороны: клиент (заказчик) и либо сам оценщик, либо компания (юридическое лицо), в которой специалист работает по трудовому договору. Договор на проведение оценки дает полномочия исполнителю исследовать объект, собирать информацию и истребовать правоустанавливающие и другие необходимые документы. По сути, этот договор не только содержит права и обязанности сторон, но и является своеобразным разрешением на работу с конкретным имуществом. Без этого документа оценщик рискует оказаться за гранью правовых норм, гарантирующих право собственности и защиту персональных данных. Правда, есть одно исключение: в случаях, предусмотренных законодательством РФ, оценка, в том числе повторная, может быть проведена на основании определения суда или по решению уполномоченного органа (ведомства, министерства, Кадастровой палаты).

Как правило, все оценщики и тем более оценочные компании сотрудничают с юристами, поэтому у них обычно уже есть готовые формы договоров, куда нужно лишь добавить информацию о заказчике и его объекте. Но это не отменяет права потенциального клиента внимательно изучить документ и задать вопросы, если что-то непонятно или не устраивает. В принципе все вопросы достаточно быстро решаются на этапе предварительных переговоров.

Заказчику следует знать, что в соответствии со ст. 10 Закона об оценочной деятельности договор должен содержать:

1) цель оценки;

2) описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию (распознать и отличить от других);

3) вид определяемой стоимости объекта оценки;

4) дату определения стоимости объекта оценки;

5) размер денежного вознаграждения за проведение оценки;

6) сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;

7) наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;

8) указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;

9) указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

10) сведения о независимости оценщика (об отсутствии имущественного или какого-либо другого интереса, кроме профессионального, к объекту оценки).

Если договор заключается с юридическим лицом (оценочной компанией) или оценщиком в статусе индивидуального предпринимателя, в нем также должны быть:

1) сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц;

2) сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств (если сам факт такого обеспечения прописан в договоре);

3) сведения о независимости оценщика и юридического лица, с которым он заключил трудовой договор;

4) сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество.

После подписания договора заказчику придется оформить задание на проведение оценки. Без него оценщику трудно будет приступить к работе, к тому же оно должно войти в состав итогового документа. В задании прописываются моменты, которые частично отражены в договоре. Это наименование объекта, кто собственник, цель оценки, для чего именно она нужна (куда будет представлена), вид определяемой стоимости, дата проведения и сроки. Обычно составление задания занимает не более 15 минут.

Приведем пример.

Задание на оценку

Все документы, предоставленные заказчиком (справки, таблицы), должны быть подписаны и заверены в установленном порядке, с приложением заверенных копий.

По итогам своей работы исполнитель составляет отчет об оценке. Это достаточно объемный документ. Например, если рассматривалась недвижимость, то он не может составлять менее 50 страниц формата А4. Его содержание регулируется не только Законом об оценочной деятельности, но и Федеральным стандартом оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)". Это наиболее урегулированный в сфере оценки документ, некоторые пункты которого прописаны вплоть до запятой. Именно поэтому он и достигает таких объемов.

Согласно ст. 11 Закона об оценочной деятельности отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

- дата составления и порядковый номер отчета;

- основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

- сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

- сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика;

- цель оценки;

- точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки (при наличии);

- стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

- последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

- дата определения стоимости объекта оценки;

- перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Согласно Федеральному стандарту оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)" отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием, которое, как уже было отмечено выше, оформляется при подписании договора.

Отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством РФ, стандартами и правилами оценочной деятельности.

Основная часть отчета - профессиональное суждение оценщика на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений, которое он должен обосновать и указать источники данных.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

- в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки;

- информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена;

- содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Следует иметь в виду, что вне зависимости от вида определяемой стоимости и объекта оценки в отчете должны содержаться следующие разделы:

- задание на оценку объекта;

- информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета организациях и специалистах, с указанием квалификации и степени их участия;

- основные факты и выводы, где должны быть указаны:

основание для проведения оценки и общая информация об объекте;

результаты, полученные при применении различных подходов;

итоговая стоимость;

ограничения и пределы применения полученных результатов;

- анализ рынка, ценообразующих факторов, в том числе внешних, если они могут повлиять на стоимость;

- описание работы, где обоснован выбор используемых подходов к оценке и применяемых в рамках каждого из них методов, последовательность определения стоимости объекта, а также соответствующие расчеты. Описание должно объяснять логику процесса и соответствие выбранных при этом методов;

- описание процедуры согласования результатов оценки и выводы, полученные на основании проведенных расчетов по различным подходам.

Вот пример содержания одного из отчетов об оценке.

Содержание

Основные факты и выводы

1. Общие сведения

1.1. Задание на оценку

1.2. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики. Правоустанавливающие и (или) правоподтверждающие документы

1.3. Заявление о соответствии

1.4. Содержание и объем работ, использованных для проведения оценки

1.5. Последовательность определения стоимости объекта оценки

1.6. Сведения о заказчике оценки и об оценщике

1.7. Принятые при проведении оценки допущения

1.8. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения

1.9. Применяемые стандарты оценки

1.10. Основные термины и определения

2. Описание объекта оценки с указанием перечня документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

2.1. Общая характеристика расположения

2.2. Описание Сормовского района

2.3. Характеристика локального местоположения объекта оценки

2.4. Описание объекта оценки

2.5. Фотоматериалы

2.6. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки

3. Анализ рынка объекта оценки, ценообразующих факторов, а также внешних факторов, влияющих на его стоимость

3.1. Анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки. Внешние факторы, влияющие на стоимость

3.2. Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект

3.3. Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом использовании, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен

3.4. Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например, ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов

3.5. Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта

4. Анализ наиболее эффективного использования

4.1. Анализ участка как незастроенного

4.2. Анализ участка с имеющейся застройкой

4.3. Вывод

5. Описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке

5.1. Методология процесса оценки

5.2. Подходы к оценке и методы в рамках каждого из применяемых подходов

5.3. Обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов

6. Определение стоимости объекта оценки сравнительным подходом

7. Согласование результатов

7.1. Описание процедуры согласования

7.2. Обоснование выбора использованных весов

8. Общие выводы и заключения

Приложения

Аналоги

Копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки

Документы оценщика

Как видно из примера, оценщик фиксирует выводы и в начале, и в конце отчета. В принципе самый первый раздел "Основные факты и выводы" содержит все итоги работы оценщика. Сделано это для того, чтобы сразу был виден результат, поскольку далеко не все заказчики и даже получатели отчета будут читать его целиком. Приведем пример.

Основные факты и выводы

Общая информация, идентифицирующая объект оценки

Таблица N 1

Результаты оценки, полученные при применении различных

подходов к оценке

При определении рыночной стоимости объекта оценки были применены следующие подходы к оценке и в их рамках получены следующие величины рыночной стоимости.

Таблица N 2

Итоговая величина стоимости объекта оценки

Итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на дату определения стоимости округленно составляет 1 298 000 руб.

Таблица N 3

Оценщик _______________________________

Директор ______________________________ (если договор с юридическим лицом)

Отчет может также содержать:

- дополнительные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенными для примененного им метода расчета стоимости объекта;

- данные дополнительных исследований, предусмотренных заданием, но которые не рассматриваются как результат оценки;

- любую другую информацию, необходимую для полного и недвусмысленного толкования результатов.

В тексте должны присутствовать ссылки на источники или копии материалов, позволяющие делать выводы об их происхождении и актуальности. Если использованы данные, опубликованные не в общедоступном печатном издании или интернет-ресурсе, находящиеся не в открытом доступе, то к отчету должны быть приложены непосредственно сами копии. При использовании значения, определяемого другим экспертом, в отчете проводится анализ данного значения на соответствие рыночным данным (при наличии информации).

Иллюстрацией данных правил может служить анализ рынка из любого отчета об оценке. Ссылок и упоминаний в них столько, что они, по сути, написаны как статьи в деловых СМИ, где указание источников - одно из основных требований. Возможно, поэтому иногда этот раздел и есть аналитическая статья из какого-нибудь профильного и зарекомендовавшего себя издания или интернет-ресурса.

Вот, например, выдержка из реального отчета.

Анализ влияния общей политической и социально-экономической

обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки

на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций,

наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате

оценки. Анализ внешних факторов, влияющих на стоимость

Согласно подсчетам компании "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости" на вторичном рынке Москвы в январе продавалось примерно 44 800 квартир. "Доля нового предложения (объектов, впервые выставленных на продажу) составила 19%", - говорит Марина Толстик, управляющий партнер компании.

По данным "ИНКОМ-Недвижимости", в "старой" Москве предложение выросло на 2,5% к декабрю 2015 года и на 13,5% - в годовом выражении. А в базе WinNER количество квартир в продаже за год увеличилось аж на 47,1%. "Столь значительный рост во многом связан с большим сроком экспозиции квартир", - отмечает Ирина Писягина, генеральный директор компании "ПЕРЕСВЕТ-Недвижимость".

По данным "Азбуки Жилья", средний срок экспозиции по сравнению с докризисным уровнем вырос примерно в два раза - до трех месяцев. "А если продавец отказывается снижать цену и предоставлять скидки, квартира может "зависнуть" в базах на пять и более месяцев", - добавляет Екатерина Артемова, руководитель департамента консалтинга и аналитики компании.

При этом надо учитывать, что речь идет о квартирах, которые в итоге все-таки продаются. По наблюдениям "Инкома", сейчас находит покупателей только пятая часть выставленного на продажу жилья ("Квартиры в Москве и Подмосковье в 2015 году: развенчание мифов").

Примерно 25% от общего объема предложения на вторичном рынке "старой" Москвы составляет экономкласс, 42,1% - комфорт и 32,9% - бизнес-класс, подсчитали специалисты "Азбуки Жилья". В течение года соотношение предложения в зависимости от класса практически не изменилось (изменения в пределах 1%).

"Большинство квартир на рынке вторичного жилья столицы - 53,1% - находятся в панельных домах, 22,7% - в монолитно-каркасных и 24,2% - в кирпичных. В структуре предложения по административным округам лидирует Западный округ (14,7% квартир), за ним следует Юго-Западный (12,6%). Центральный округ занимает третью строчку по числу выставленных на продажу квартир в базе WinNER - 11,6%. Самый низкий показатель по количеству квартир в продаже отмечается в Северо-Западном и в Зеленоградском административных округах - 8,2% и 1,9% от общего количества соответственно", - рассказывает Ирина Писягина.

В Московской области объем предложения на вторичном рынке в январе, в сравнении с декабрем 2015 года, уменьшился на 5,1%, а объем выставленных за первый месяц 2016 года лотов - на 17,6%. "Таким образом, можно констатировать, что в январе затоваривание рынка прекратилось. Новый ли это тренд или пока лишь временное явление - покажут ближайшие два-три месяца. Хотя, скорее всего, о какой-либо тенденции говорить преждевременно. Кратковременное вымывание объектов с рынка мы уже наблюдали в прошлом году - в марте, сентябре и октябре, а затоваривание вторичного рынка происходило на протяжении девяти месяцев 2015 года", - отмечает президент Некоммерческого партнерства "Корпорация риелторов "Мегаполис-Сервис" Сергей Власенко.

Спрос: спасибо девальвации

В январе 2016 года управление Росреестра по Москве зарегистрировало 6001 переход прав на жилую недвижимость - на 59,9% меньше, чем в декабре. В Подмосковье, по данным НП "Корпорация риелторов "Мегаполис-Сервис", количество сделок по сравнению с декабрем упало на 41,2%, а число внесенных авансов - на 21,4%.

"Такие цифры вполне объяснимы, - отмечает Сергей Власенко. - Во-первых, не стоит забывать, что, по сути, первый месяц года - это всего лишь две с небольшим полноценные рабочие недели. Во-вторых, январь у риелторов никогда не был самым лучшим месяцем в году, да и клиенты, как правило, всегда стремятся завершить свои операции с недвижимостью до конца года. И если бы не обесценивание рубля к доллару примерно на 15% за месяц, то эти показатели были бы еще хуже".

Сергей Власенко напоминает, что в январе 2015 года, когда "рубль также обесценился, но гораздо в меньшей степени", спрос на рынке подмосковной "вторички" после ажиотажного декабря 2014 года обвалился на 66%.

О благотворном влиянии девальвации на спрос говорят и московские риелторы. Например, у "Инкома" количество обращений в компанию по вопросам купли-продажи жилья в январе увеличилось относительно декабря на 16,2%, показатели реального спроса (обязательства о проведении сделок) выросли на 8,3%.

"Нынешний всплеск - это кратковременная реакция граждан на очередной виток резкого удешевления российской валюты. В первую очередь - со стороны обладателей долларовых накоплений, которые в ожидании скорого отскока рубля поспешили приобрести недвижимость на очень выгодных для себя условиях. То же касается тех, у кого закончился срок действия банковских депозитов: в настоящее время процентные ставки по рублевым вкладам существенно ниже, чем год назад, и - главное - ниже тех значений, которые удовлетворяли бы потребителей. Поэтому часть этих людей, намеревавшихся в краткосрочной перспективе приобрести недвижимость, предпочли зафиксировать прибыль сейчас. Подчеркну: речь идет именно о покупках для себя, а не о возобновлении инвестиционной активности", - рассказывает Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка компании "ИНКОМ-Недвижимость".

По сравнению с январем прошлого года количество переходов прав на недвижимость, по данным московского управления Росреестра, выросло на 1,2%. В "старой" Москве, согласно подсчетам компании "Азбука Жилья", потребительская активность увеличилась на 31,9% - по причине низкой базы начала 2015 года. Впрочем, в компании "ИНКОМ-Недвижимость", для которой январь прошлого года, наоборот, выдался на редкость удачным, отмечают снижение количества обращений потенциальных покупателей в нынешнем январе на 28,3% в годовом исчислении.

"В целом, - подчеркивает Сергей Власенко, - ранее в ситуации столь серьезного ослабления национальной валюты можно было надеяться на куда большую покупательскую активность, но низкая платежеспособность населения эти ожидания перечеркнула. И если наметившаяся в начале февраля стабилизация рубля продолжится, то по итогам месяца уровень спроса на "вторичку" вряд ли будет сильно отличаться от январских показателей".

Скидки ставят все новые рекорды

"О проблемах с платежеспособностью свидетельствует и снижение среднего чека покупки: в январе текущего года в Москве этот показатель составил 9,5 млн. руб. - на 11% меньше, чем в начале 2015 года, и на 0,9% - чем в декабре 2015 года", - говорит Марина Толстик, управляющий партнер компании "МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости".

"На фоне негативной ситуации в экономике и падения платежеспособности покупатели переходят в более бюджетный сегмент", - отмечает Екатерина Артемова. Это выражается как в выборе более доступного с точки зрения бюджета класса жилья, так и в переориентации на менее престижные, а значит, более дешевые районы (округа) Москвы или на ближнее Подмосковье.

"Наибольшим спросом сейчас пользуются варианты экономкласса по адекватной цене, - подтверждает Ирина Писягина. - Например, однокомнатные квартиры в Восточном или Юго-Восточном административных округах, которые можно купить в среднем за 6,25 - 6,29 млн. руб.".

"При этом доля сделок на вторичном рынке, осуществляемых с дисконтом, достигла в начале года абсолютного максимума: 82% квартир в январе 2016 года были проданы по цене ниже заявленной продавцом, тогда как годом ранее - только 60%", - рассказывает Сергей Шлома.

Средний размер скидки, по данным "ИНКОМ-Недвижимости", за год увеличился вдвое - до 9,2%. "В зависимости от класса застройки, характеристик проекта и квартиры, конкурентного окружения размер дисконта может варьироваться от 5 - 10 до 25% от заявленной цены", - добавляет Екатерина Артемова.

По данным "Мегаполис-Сервиса", в Подмосковье продавцы в начале года были более прижимистыми: по словам Сергея Влесенко, в январе скидки на "вторичку" не превышали 5 - 7%. "Когда рубль стремительно обесценивается, продавцы не готовы идти на серьезный дисконт, справедливо полагая, что, потеряв в цене квартиры в валюте и в рублях, о скидках говорить не стоит", - поясняет Власенко.

Как отмечает Ирина Писягина, наиболее уступчивы в цене собственники, которые продают ипотечные квартиры, находящиеся в залоге у банка, или продавцы, заинтересованные в сокращении срока экспозиции недвижимости, - он напрямую зависит от заявленной стоимости жилья и скидки.

"Максимальные показатели продаж с дисконтом свидетельствуют о сохранении общего тренда, характерного для большей части прошлого года: существенного расхождения в ценовых ожиданиях продавцов и покупателей. Вопрос торга по-прежнему остается крайне болезненным для значительной части собственников жилья, при этом неготовность идти на компромисс с покупателем фактически является непреодолимой преградой для проведения сделки", - резюмирует Сергей Шлома <1>.

--------------------------------

<1> См.: http://www.irn.ru/articles/39206.html.

Полученная в ходе оценки итоговая величина стоимости может быть представлена как в виде конкретного числа, пусть и округленного, так и в виде вилки цен, если такое допускается российским законодательством и заданием на оценку. Она признается достоверной и рекомендуемой при совершении сделки, если законодательством РФ или судом не установлено иного.

Обратите внимание: у рыночной цены есть ограничения по срокам - она является рекомендуемой только в течение полугода с даты составления отчета.

Приложение к отчету должно содержать копии документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также другие документы по объекту оценки (при их наличии).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с действующими нормативными правовыми актами.

Бумажный отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Электронный отчет также должен быть пронумерован постранично и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с Федеральным законом от 06.04.2011 N 63-ФЗ "Об электронной подписи". Подписывают его составители (один оценщик или несколько, если работала группа - каждый из ее членов), а в случае их сотрудничества с юридическим лицом по трудовому договору - еще и руководитель данной компании.

Если заказчик сомневается в достоверности стоимости, представленной в отчете, особенно при наличии иного отчета с другой стоимостью этого же объекта, то для разрешения возникшего спора он может обратиться в суд. В ходе разбирательства будет установлена стоимость, которая и будет признана достоверной. При этом в ситуации, когда речь идет о договоре купли-продажи, заказчику придется самому решать, соглашаться на сделку или нет. Обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора на заседании, суд может только в случаях, когда это является обязательным в соответствии законодательством РФ (например, при выкупе жилья под снос и строительстве объектов государственной собственности).

Но прежде чем идти в суд, стоит провести экспертизу отчета в саморегулируемой организации. Возможность ее проведения предусмотрена Законом об оценочной деятельности.

Согласно ст. 17.1 указанного Закона под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях формирования мнения эксперта или экспертов в отношении отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, о соответствии требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), а в случае проведения экспертизы отчета об определении рыночной стоимости объекта оценки - также о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков. При этом в договоре определяется размер оплаты экспертизы, который не может зависеть от ее результатов.

Особенности проведения экспертизы отчета об определении отдельного вида стоимости объекта оценки (в частности, кадастровой стоимости), в том числе в части подтверждения стоимости объекта оценки, устанавливаются федеральным стандартом оценки.

В некоторых случаях достоверность отчета об оценке должна быть в обязательном порядке подкреплена экспертизой отчета.

Например, физическим лицам, выступающим заказчиком оценочных услуг, с обязательной экспертизой отчета придется столкнуться при выкупе акций акционерного общества в размере более 95%.

Порядок проведения экспертизы отчета, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения устанавливаются федеральным стандартом оценки.

В Федеральном стандарте оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)" определяется, что в ходе проведения экспертизы отчета об оценке проводится исследование работы, выполненной оценщиком (оценщиками). При проведении экспертизы отчета об оценке экспертом (экспертами) повторная оценка не проводится.

Названный стандарт устанавливает следующие виды экспертизы отчетов об оценке:

- экспертиза на соответствие требованиям законодательства РФ, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других регулирующих данную сферу нормативных правовых актов, стандартов и правил оценочной деятельности (нормативно-методическая экспертиза);

- экспертиза на подтверждение стоимости объекта оценки, определенной в отчете, включающая также проверку отчета об оценке на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других регулирующих данную сферу нормативных правовых актов, стандартов и правил оценочной деятельности.

Если в договоре, нормативном правовом акте, определении суда или внутренних документах саморегулируемой организации не указан вид экспертизы, проводится нормативно-методическая экспертиза.

Таким образом, если заказчику требуется проведение экспертизы отчета о подтверждении рыночной стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, он должен при заключении договора проверить включение в него соответствующего условия. В противном случае, если заказчик это не обговорит и не укажет в договоре, ему проверят отчет лишь на соответствие Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки и другим актам, стандартам и правилам оценочной деятельности.

Следует отметить, что выбор эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, осуществляющего (осуществляющих) экспертизу отчета об оценке, проводится в порядке, установленном внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков, содержащими критерии выбора и процедуру назначения эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков, основания и порядок отказа эксперта (экспертов) саморегулируемой организации оценщиков от участия в проведении экспертизы отчета об оценке.

Обратите внимание: экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом, подписавшим отчет об оценке, в отношении которого проводится экспертиза, либо являющимся учредителем, собственником, акционером, должностным лицом или работником юридического лица - заказчика экспертизы, собственника объекта оценки. Кроме этого, экспертиза отчета об оценке не может проводиться экспертом в случае, если он имеет имущественный интерес в объекте оценки, в отношении отчета об оценке которого проводится экспертиза, либо состоит с учредителем, собственником, должностным лицом юридического лица - заказчика экспертизы, физическим лицом - заказчиком экспертизы или лицом, подписавшим соответствующий отчет об оценке, в близком родстве или свойстве, а также если юридическое лицо - заказчик экспертизы является кредитором или страховщиком эксперта.

Порядок действий эксперта при проведении экспертизы отчета об оценке устанавливается внутренними документами саморегулируемой организации оценщиков в соответствии с видами экспертизы.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

При проведении нормативно-методической экспертизы положительным признается заключение, содержащее вывод о соответствии отчета об оценке требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

При проведении экспертизы по стоимости объекта оценки положительным признается заключение, содержащее вывод о подтверждении стоимости, определенной оценщиком в отчете, в том числе вывод о соответствии документа законодательству.

Отрицательное экспертное заключение включает в себя полный перечень выявленных нарушений и их обоснование, оно содержит также перечень выявленных технических ошибок (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка), которые способны ввести в заблуждение пользователей отчета, а также приводят к неоднозначному толкованию.

Обратите внимание: технические ошибки, не приведшие к нарушению требований законодательства РФ, стандартов и правил оценочной деятельности и не отразившиеся на стоимости объекта оценки, не являются основанием для составления отрицательного экспертного заключения.

В обязательном порядке в экспертном заключении указываются:

1) дата составления и номер экспертного заключения;

2) основание для проведения экспертизы отчета об оценке;

3) сведения о заказчике экспертизы или ином органе, инициировавшем ее проведение (если заказчик - физическое лицо, указываются: Ф.И.О., серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ);

4) вид проводимой экспертизы отчета об оценке;

5) сведения об отчете об оценке (дата составления и порядковый номер, информация, идентифицирующая объект оценки, дата определения стоимости объекта), а также сведения об иных документах и материалах, представленных для экспертизы отчета об оценке;

6) сведения о допущениях и ограничительных условиях, с учетом которых проведена экспертиза отчета;

7) сведения об эксперте (экспертах), подписавшем (подписавших) заключение (Ф.И.О., регистрационный номер согласно реестру членов саморегулируемой организации оценщиков);

8) результаты проверки отчета об оценке на соответствие требованиям законодательства РФ, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других регулирующих данную сферу нормативных правовых актов, стандартов и правил оценочной деятельности;

9) результаты проверки обоснованности выбранных методов оценки в рамках каждого из использованных оценщиком подходов к оценке и проверки соответствия им расчета стоимости объекта;

10) результаты и обоснование иных действий эксперта при проведении экспертизы на подтверждение стоимости;

11) вывод по итогам проведения экспертизы отчета об оценке, который должен быть обоснован.

Экспертное заключение, так же как и отчет об оценке, должно быть пронумеровано постранично, прошито и скреплено печатью саморегулируемой организации, подписано экспертом (экспертами). Кроме этого, оно должно быть утверждено руководителем экспертного совета саморегулируемой организации, заверено руководителем ее исполнительного органа (либо их уполномоченными лицами) и утверждено в порядке, установленном саморегулируемой организацией оценщиков в соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО N 5)".

Заключение, составленное в форме электронного документа, подписывается, заверяется и утверждается усиленной квалифицированной электронной подписью.

Действия (бездействие) эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков при проведении экспертизы отчета, результаты такой экспертизы могут быть обжалованы заинтересованными лицами в саморегулируемую организацию оценщиков в порядке и в сроки, которые установлены Требованиями к рассмотрению саморегулируемой организацией оценщиков жалобы на нарушение ее членом требований Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 25.12.2015 N 989, или оспорены в судебном порядке.

В частности, указанными требованиями предусматривается следующее:

- письменное обращение (жалоба) в саморегулируемую организацию оценщиков о нарушении ее членом (экспертом) требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики, содержащее доводы заявителя относительно того, как действия (бездействие) эксперта нарушают или могут нарушить права лица, направившего обращение (заявителя), должно содержать:

наименование саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о заявителе (если заявитель - физическое лицо, указываются Ф.И.О.);

контактную информацию заявителя:

почтовый адрес;

номер телефона, факса и адрес электронной почты (при наличии);

сведения о лице, в отношении которого направлена жалоба: Ф.И.О., регистрационный номер в реестре членов саморегулируемой организации оценщиков (если известно);

предмет обращения (указание на нарушение экспертом требований нормативных правовых актов РФ в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, правил деловой и профессиональной этики);

доводы относительно того, как действия (бездействие) эксперта нарушают или могут нарушить права заявителя;

документы (или их копии), подтверждающие факты такого нарушения (при их наличии), или реквизиты таких документов (дата и номер);

подпись заявителя;

- если обращение направлено в электронной форме, то оно должно быть подписано электронной подписью заявителя в соответствии с действующим законодательством РФ;

- саморегулируемая организация оценщиков рассматривает поступившее обращение (жалобу) в порядке и сроки, установленные положением о порядке осуществления контроля за деятельностью членов саморегулируемой организации, утвержденным коллегиальным органом управления этой саморегулируемой организации;

- при рассмотрении поступившего обращения на соответствие его установленным требованиям к содержанию жалобы саморегулируемая организация оценщиков может запрашивать дополнительную информацию (документы или материалы), относящуюся к рассматриваемым вопросам, у заявителя и члена саморегулируемой организации оценщиков, в отношении которого направлена жалоба;

- при несоответствии обращения указанным требованиям саморегулируемая организация оценщиков в срок, установленный ее внутренними документами, но не более чем 10 дней с даты получения обращения, направляет ответ заявителю с указанием оснований несоответствия;

- при устранении оснований несоответствия обращения требованиям, предъявляемым к содержанию жалобы, заявитель вправе повторно обратиться с жалобой в саморегулируемую организацию оценщиков;

- жалобы, не позволяющие установить лицо, обратившееся в саморегулируемую организацию оценщиков (анонимные обращения), не могут служить основаниями для проведения внеплановой проверки эксперта;

- при соответствии обращения установленным требованиям саморегулируемая организация оценщиков инициирует внеплановую проверку эксперта, в отношении которого направлена жалоба;

- саморегулируемая организация оценщиков направляет уведомление о принятом решении лицу, направившему жалобу, и запрос необходимых для проведения проверки документов и информации эксперту, в отношении которого направлена жалоба, не позднее 10 дней с даты принятия такого решения в порядке, установленном ее внутренними документами. При необходимости саморегулируемая организация оценщиков может запрашивать документы и информацию у заявителя;

- в ходе проведения внеплановой проверки исследованию подлежат только факты, указанные в жалобе;

- по результатам проведенной саморегулируемой организацией оценщиков внеплановой проверки на основании поступившей жалобы составляется акт внеплановой проверки;

- продолжительность внеплановой проверки с даты поступления жалобы до даты составления акта проверки не должна превышать 30 календарных дней;

- по окончании внеплановой проверки фактов нарушений, указанных в жалобе, жалоба, акт внеплановой проверки и материалы проверки передаются в дисциплинарный комитет в течение трех рабочих дней с даты составления акта внеплановой проверки. Дисциплинарный комитет обязан принять решение по поступившим акту проверки и материалам проверки в течение 30 календарных дней с даты их поступления;

- о результатах исследования фактов, указанных в жалобе, сведениях о выявленных нарушениях либо об отсутствии нарушений, отраженных в акте внеплановой проверки, саморегулируемая организация оценщиков уведомляет эксперта и заявителя в течение трех рабочих дней с даты составления такого акта.

6. Квалификационные требования,

права и обязанности оценщика

Оценку имущества могут проводить только профессионалы. Это следует из самого определения оценочной деятельности, содержащегося в профильном законе. Таковыми признаются специалисты в данной области, которые прошли соответствующее обучение, являются членами саморегулируемых организаций (СРО) и чья ответственность застрахована согласно установленным правилам.

Требования к уровню знаний оценщика появились одновременно с официальным статусом профессии в 1996 году. Тогда межведомственная комиссия Мингосимущества России и Минобразования России подготовила государственные требования к программам повышения квалификации и профессиональной переподготовки оценщиков различных объектов собственности. До конца 1999 года в стране действовала система сертификации экспертов-оценщиков (сертификат можно было получить в соответствующих центрах подготовки после прохождения соответствующего обучения) с последующей их аккредитацией в региональных, государственных комитетах по статистике.

Постановлением Правительства РФ от 11.04.2001 N 285 "О лицензировании оценочной деятельности" <1> в России было введено лицензирование (хотя в Москве подобная практика существовала уже несколько лет). После вступления в силу этого документа были разработаны новые программы обучения специалистов по различным направлениям как для студентов вузов, так и для получения дополнительного профессионального образования. Эти программы действуют до сих пор, хотя и с некоторыми изменениями. В частности, они подверглись корректировке после того, как в конце 2006 года лицензирование оценочной деятельности сменило саморегулирование рынка посредством саморегулируемых организаций.

--------------------------------

<1> Утратило силу.

Данные программы включают в себя как общие для всех будущих экспертов-оценщиков дисциплины (например, знание законодательной базы, основы теории стоимости денег во времени), так и более узконаправленные предметы.

Так, например, будущий специалист должен знать типологию объектов оценки, правила их описания и проведения экспертизы, разные методы оценки недвижимости, земли и как на нее влияют экологические факторы. Среди обязательных дисциплин есть и такие, как анализ налогообложения недвижимости при проведении оценки и основы инвестиционно-ипотечного анализа.

Также будущим оценщикам необходимо изучить сложившуюся на момент обучения практику - как российскую, так и зарубежную. Настоящий профессионал должен делать это регулярно, на постоянной основе. В принципе работающие в этой сфере обычно так и делают, тем более что здесь любой прецедент может стать в будущем основой при оценке других похожих объектов.

Образование для оценщика играет решающую роль - без него не выполнить остальные требования закона для получения права работать в данной сфере.

Так, согласно ст. 24 Закона об оценочной деятельности обязательными условиями членства в саморегулируемой организации оценщиков являются:

1) наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в области оценочной деятельности;

2) отсутствие неснятой или непогашенной судимости за преступления в сфере экономики, а также за преступления средней тяжести, тяжкие и особо тяжкие преступления.

Поэтому для вступления в саморегулируемую организацию гражданин должен принести справку об отсутствии указанной судимости и документ об образовании и (или) о квалификации, подтверждающий получение высшего образования по результатам освоения образовательных программ, имеющих направленность (профиль) в области оценочной деятельности, и (или) диплом о профессиональной переподготовке в области оценочной деятельности. В принципе этих двух документов достаточно, чтобы подать заявление на членство в саморегулируемой организации.

Однако саморегулируемая организация оценщиков при приеме физических лиц в свои члены вправе предъявлять дополнительные связанные с осуществлением оценочной деятельности требования. Главное, чтобы они не противоречили федеральному законодательству. То есть, по сути, к ним предъявляются те же требования, что и к профессиональным правилам участников рынка, которые они установили сами для себя. В итоге, как правило, это единый список норм отдельно взятой саморегулируемой организации, если ей вдруг потребовались такие дополнительные условия (дело это добровольное).

При положительном решении руководства после оформления всех необходимых документов сведения о новом участнике вносятся в реестр саморегулируемой организации. А ему самому выдается документ о членстве в саморегулируемой организации.

Обратите внимание: этот документ в обязательном порядке изымают, если по каким-либо причинам оценщика исключают из членов саморегулируемой организации. Поэтому наличие удостоверения может служить дополнительным свидетельством легитимности работы специалиста.

Исключить гражданина из членов любой саморегулируемой организации оценщиков могут за нарушение требований законодательства, стандартов оценки, правил деловой и профессиональной этики.

Таким образом, членство в саморегулируемой организации оценщиков прекращается на основании утверждения коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения об исключении лица из членов саморегулируемой организации оценщиков.

При этом членство лица в саморегулируемой организации оценщиков не может быть прекращено до окончания проверки в случае поступления в указанную организацию жалобы на него, если в отношении члена саморегулируемой организации оценщиков проводится проверка или рассматривается дело о применении меры дисциплинарного воздействия, а в случае выявления нарушений - до окончания рассмотрения дисциплинарным комитетом дела о нарушении и применении меры дисциплинарного воздействия.

Кроме этого, основанием для прекращения членства в саморегулируемой организации является заявление самого оценщика о выходе из членов этой организации.

Лицо, в отношении которого принято решение о прекращении членства в саморегулируемой организации оценщиков, обязано уведомить о факте прекращения своего членства в саморегулируемой организации оценщиков и невозможности подписания отчета о проведении оценки заказчика по договору на проведение оценки или юридическое лицо, с которым заключен трудовой договор.

Саморегулируемая организация оценщиков не позднее дня, следующего за днем принятия коллегиальным органом управления саморегулируемой организации оценщиков решения о прекращении членства оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, обязана разместить такое решение на своем официальном сайте в Интернете, а также направить копии такого решения всем заинтересованным лицам.

Одно из условий членства в саморегулируемой организации, как и в принципе работы в данной сфере, - это имущественная ответственность при осуществлении оценочной деятельности. Суть в том, что оценщик или компания, на которую он работает по трудовому договору, за счет своего имущества должны в полном объеме возместить своему клиенту убытки или вред, причиненный третьим лицам, которые возникли в результате использования стоимости объекта оценки из отчета.

Подобные случаи редки и возникают при работе с юридическими лицами.

Так, например, специалисту придется отвечать, если он неверно оценил пакет акций какой-либо компании и она, продав его по рекомендованной цене, через какое-то время обнаружила, что сильно просчиталась.

Даже если у оценщика не было злого умысла, ему придется расплачиваться за все подобные ошибки. При этом сумма убытков может оказаться такой, что имущества оценщика и его личных средств на возмещение убытков просто не хватит. Во избежание этой ситуации законодатель установил, что имущественная ответственность оценщиков должна быть обеспечена:

- договором обязательного страхования ответственности при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем 300 тыс. руб.;

- компенсационным фондом саморегулируемой организации оценщиков, в который каждый из них делает обязательный взнос в размере не менее чем 30 тыс. руб.

В итоге, если случай причинения убытков или имущественного вреда будет подтвержден, их возместит страховая компания. Если же она по каким-либо причинам откажется или недостаточна сумма страховки, то саморегулируемой организации придется тратить на эти цели средства компенсационного фонда.

Страховым случаем по договору обязательного страхования ответственности является установленный вступившим в законную силу решением арбитражного суда или признанный страховщиком факт причинения ущерба действиями (бездействием) оценщика в результате нарушения требований федеральных стандартов оценки, стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой являлся оценщик на момент причинения ущерба.

Размер выплаты за счет компенсационного фонда по требованию заказчиков либо третьих лиц к одному оценщику по одному страховому случаю не может превышать 5 млн. руб. Эту сумму саморегулируемая организация может потом взыскать со специалиста, виновного в выплате. То же самое попробует сделать страховая компания, если она будет возмещать ущерб в рамках договора полностью или частично (зависит от суммы страховки).

Таким образом, оценщиков мотивируют не допускать ошибок: они в любом случае дорого обходятся, а у клиентов есть гарантии, что доказанный ущерб и вред им возместят в полном объеме и достаточно оперативно.

Только сочетание всех трех параметров "соответствующее образование - членство в саморегулируемой организации - наличие страхового полиса" дает право заниматься оценочной деятельностью. Оценщик вправе осуществлять ее самостоятельно или по трудовому договору.

В первом случае он может заниматься частной практикой, как, например, адвокаты, нотариусы или врачи определенных специальностей (стоматологи, массажисты). В Налоговом кодексе РФ они отнесены к специальной группе лиц, не являющихся представителями малого бизнеса, но осуществляющих свою профессиональную деятельность. Кроме этого, оценщик может заниматься оценочной деятельностью, зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя. Это дает больше возможностей оценщикам (и, соответственно, обязанностей) в системе рыночных отношений.

Во втором случае оценщик может работать по трудовому договору с юридическим лицом, выполнившим ряд законодательных требований. Компания, чтобы называться "оценочной" и заниматься этим видом деятельности, должна соблюдать ряд нормативов по кадровому составу, финансовому состоянию, информационной и технической безопасности. Она должна соблюдать требования, аналогичные тем, что предъявляются непосредственно к самим оценщикам (по соблюдению законодательства, стандартов и правил оценки, конфиденциальности и хранению документов). Свою ответственность перед клиентами за нарушение договора и (или) за причинение вреда имуществу в результате нарушения законодательства, стандартов и правил оценочной деятельности компания обязана застраховать на сумму не менее 5 млн. руб.

Следует отметить, что сотрудничество с юридическим лицом не освобождает оценщика от обязанности быть членом саморегулируемой организации и иметь страховку.

Для заказчика услуг по оценке форма работы исполнителя не является значимым фактором: с точки зрения методологии, поставленных задач и ожидаемых результатов разницы между "частниками" и работающими на компанию специалистами нет. Гораздо важнее знания, опыт и профессионализм, а эти качества ценятся в обоих случаях.

Потенциальному заказчику услуг стоит знать, что согласно законодательству РФ оценщик обязан:

1) быть членом только одной саморегулируемой организации оценщиков;

2) соблюдать требования Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов РФ в данной сфере, а также требования стандартов и правил, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является;

3) представлять заказчику информацию о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

4) соблюдать правила деловой и профессиональной этики, установленные саморегулируемой организацией;

5) представлять по требованию заказчика страховой полис и документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

6) предоставлять по требованию заказчика выписку из реестра членов саморегулируемой организации оценщиков, членом которой он является, заверенную данной организацией;

7) обеспечивать сохранность документов, получаемых от заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки;

8) сообщать заказчику или юридическому лицу, с которым он заключил трудовой договор, о невозможности своего участия в проведении оценки (при возникновении обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки);

9) не разглашать информацию, в отношении которой установлено требование об обеспечении ее конфиденциальности и которая получена от заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ;

10) хранить копии подписанных им отчетов, а также копии документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, на бумажных или электронных носителях либо в форме электронных документов в течение трех лет с даты составления отчета;

11) предоставлять копии хранящихся отчетов или содержащуюся в них информацию правоохранительным, судебным, иным уполномоченным государственным органам по их требованию (в случаях, предусмотренных законодательством РФ).

Существуют и другие требования к оценщику, которые напрямую не связаны с его взаимоотношениями с клиентом, но обязательны в соответствии с регламентирующим оценочную деятельность законом.

Например, оценщик должен представлять своей саморегулируемой организации информацию о юридическом лице, с которым он заключил трудовой договор, и о соответствии его необходимым требованиям, а также ежеквартальную отчетность о подписанных им отчетах с указанием даты отчета и его порядкового номера, объекта оценки, вида определенной стоимости.

Все эти требования служат дополнительным элементом регулирования качества услуг и обеспечения прозрачности данного сектора рынка.

Прозрачность и объективность оценочной деятельности призвано обеспечить и одно из ключевых положений Закона об оценочной деятельности о независимости оценщика и оценочной компании (ст. 16). Согласно указанной статье специалист не имеет права работать с клиентом, если у него есть имущественный интерес в объекте оценки, он является собственником или сотрудником юридического лица - заказчика либо состоит с ними в близком родстве. Юридическое лицо также не вправе заключать договор на проведение оценки, если имеет свой имущественный интерес и (или) является аффилированным лицом заказчика (связанным с заказчиком).

Проведение оценки не допускается, если:

- в отношении объекта оценщик имеет вещные или обязательственные права вне договора;

- оценщик является участником или кредитором юридического лица - заказчика, либо, наоборот, заказчик является кредитором или страховщиком оценщика.

За соответствие всем этим требованиям оценщик ручается и расписывается непосредственно в отчете в специальных разделах.

Приведем пример из реального отчета.

1.1. Заявление о соответствии

Подписавший данный отчет оценщик настоящим удостоверяет, что:

- содержащиеся в отчете анализ, суждения и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета;

- оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам;

- размер вознаграждения оценщика ни в какой степени не имеет зависимости с произведенными расчетами и заключениями, а также не связан с событиями, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете;

- использованные в отчете данные, на основе которых проводился анализ, были собраны оценщиком с наибольшей степенью применения его знаний и умений и являются, на его взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

Оценщик __________________

1.2. Принятые при проведении оценки допущения

Следующие принятые при проведении оценки допущения, ограничения и пределы применения полученного результата являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

Вся информация, полученная от заказчика и его представителей в письменном или устном виде и не вступающая в противоречие с профессиональным опытом оценщика, рассматривалась как достоверная.

Информация, предоставленная заказчиком, подписана уполномоченным лицом и заверена в установленном порядке.

Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее оценщик не может гарантировать их абсолютную точность и во всех возможных случаях указывает источник информации и приводит копию первоисточника либо распечатку при получении сведений из информационно-телекоммуникационной сети Интернет.

Оценщик исходил из того, что на объект оценки имеются все подлежащие оценке права в соответствии с действующим законодательством. Однако анализ правоустанавливающих документов и имущественных прав на объект оценки выходит за пределы профессиональной компетенции оценщика, и он не несет ответственности за связанные с этим вопросы. Право оцениваемой собственности считается достоверным и достаточным для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или ограничений, кроме ограничений, оговоренных в отчете.

В отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав, ограничений (обременений) и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иного.

Оценщик не занимался измерениями физических параметров оцениваемого объекта (все размеры, содержащиеся в документах, представленных заказчиком, рассматривались как истинные) и не несет ответственности за вопросы соответствующего характера.

Оценщик не проводил технических экспертиз и исходил из отсутствия каких-либо факторов, влияющих на величину стоимости объекта оценки, которые могли бы быть обнаружены при визуальном осмотре. На оценщике не лежит ответственность за обнаружение подобных фактов.

Все иллюстративные материалы, которые будут использованы в отчете, приведены исключительно в целях облегчения читателю визуального восприятия.

Заказчик принимает на себя обязательства заранее освободить оценщика от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящей от иска третьих лиц к оценщику, вследствие легального использования результатов настоящего отчета, кроме случаев, когда в судебном порядке установлено, что возникшие убытки явились следствием мошенничества, халатности или умышленных неправомочных действий со стороны оценщика в процессе выполнения работ по определению стоимости объекта оценки.

Настоящий отчет достоверен только в полном объеме и лишь в указанном предполагаемом использовании.

Ни оценщик, ни заказчик не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после предварительного письменного согласования.

От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.

Мнение оценщика относительно стоимостей объекта оценки действительно только на дату оценки.

Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменения социальных, экономических, физических и иных факторов и изменения местного или федерального законодательства, которые могут произойти после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, а, следовательно, отразиться и на стоимости объекта.

Заключение о стоимости, содержащееся в отчете, относится к объекту оценки в целом.

Любое соотнесение части стоимости к какой-либо части объекта является неправомерным, если таковое не оговорено в отчете.

Настоящий отчет содержит профессиональное мнение оценщика относительно наиболее вероятной цены объекта на дату оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке именно по этой цене.

Оценка объекта проведена исходя из предположения об отсутствии прав третьих лиц, ограничений (обременений) и загрязнений.

Кроме этого, законодатель запрещает любое вмешательство заказчика или каких-либо других лиц в процесс оценки, если это может негативно повлиять на достоверность результата (например, нельзя ограничивать круг вопросов, подлежащих выяснению или определению).

Итак, не стоит приглашать оценщика с надеждой, что он о чем-то не спросит, или прямо запрещать ему интересоваться какими-либо подробностями. Это верный путь как минимум потерять время.

Также запрещено увязывать размер оплаты услуг с итоговой величиной стоимости объекта оценки.

Все вышеперечисленные условия и требования относятся ко всем оценщикам. Тем не менее Закон об оценочной деятельности выделяет среди них отдельную категорию специалистов: экспертов саморегулируемой организации оценщиков - членов экспертного совета саморегулируемой организации. Таковыми признаются только те члены организации, кто сдал единый квалификационный экзамен, получил соответствующий аттестат и избран в состав экспертного совета общим собранием саморегулируемой организации.

В соответствии со ст. 16.2 Закона об оценочной деятельности экспертом саморегулируемой организации оценщиков - членом экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков признается член саморегулируемой организации оценщиков, сдавший единый квалификационный экзамен и избранный в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков общим собранием членов саморегулируемой организации оценщиков.

В силу ст. 21.1 названного Закона член саморегулируемой организации оценщиков может быть включен в состав экспертного совета саморегулируемой организации оценщиков только в случае сдачи единого квалификационного экзамена в соответствии с требованиями к уровню знаний, предъявляемыми федеральным стандартом оценки к эксперту саморегулируемой организации оценщиков.

Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков установлены Федеральным стандартом оценки "Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО N 6)".

В частности, согласно указанному Стандарту уровень знаний эксперта должен обеспечить ему возможность действовать в целях:

- проверки отчета на соответствие требованиям законодательства РФ и актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности;

- подтверждения стоимости объекта оценки, определенной оценщиком;

- проверки обоснованности применения оценщиком указаний и рекомендаций, утвержденных (одобренных, согласованных) Национальным советом по оценочной деятельности;

- проверки соблюдения оценщиком требований задания на оценку;

- определения точности и однозначности описания и идентификации объекта оценки в отчете, а также указанных количественных и качественных характеристик, информации, существенной для определения стоимости объекта, и факторов, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;

- проведения анализа наиболее эффективного использования;

- проверки соблюдения оценщиком требований, предъявляемых к составлению и оформлению отчетов об оценке, об определении кадастровой стоимости.

Кроме этого, эксперт должен уметь сделать вывод об обоснованности выбранных оценщиком методов в рамках каждого из использованных подходов к оценке, в том числе обладать знаниями:

- содержания сравнительного подхода, области его применения и соответствующих методов оценки и последовательности их применения;

- требований, предъявляемых к объектам-аналогам и единицам сравнения;

- содержания доходного подхода, области его применения, соответствующих методов оценки и последовательности их применения;

- способов прогнозирования будущих доходов и расходов;

- методов расчета ставки дисконтирования и коэффициента капитализации;

- содержания затратного подхода, области его применения, соответствующих методов оценки и последовательности их применения;

- методов определения износа и устареваний;

- требований к определению кадастровой стоимости, этапов ее определения и их содержания;

- методов массовой оценки, используемых при определении кадастровой стоимости;

- способов согласования результатов различных подходов и определения итоговой величины стоимости объекта оценки.

Напомним, что профильный закон запрещает любое вмешательство заказчика или каких-либо других лиц в процесс оценки, если это может негативно повлиять на достоверность результата, а за оценщиком закрепляет право требовать от заказчика доступа к необходимой документации, получать соответствующие разъяснения и дополнительные сведения, запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением составляющей государственную или коммерческую тайну.

7. Права и обязанности заказчика оценки

Федеральным законом от 02.06.2016 N 172-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Закон об оценочной деятельности был дополнен новой ст. 15.2, регламентирующей права и обязанности заказчика оценки.

В частности, согласно указанной статье при проведении оценки заказчик оценки вправе:

1) требовать и получать от оценочной компании, оценщика обоснование выводов по результатам оценки;

2) получать от оценочной компании, оценщика отчет об оценке в срок, установленный договором на проведение оценки;

3) осуществлять иные права, вытекающие из договора на проведение оценки.

Заказчику оценки вменяются следующие обязанности:

1) оказывать содействие оценочной компании, оценщику в своевременном и полном проведении оценки, создавать для этого соответствующие условия, предоставлять необходимые информацию и документацию, давать по устному или письменному запросу оценочной компании, оценщика исчерпывающие разъяснения и подтверждения в устной и письменной форме, а также запрашивать необходимые для проведения оценки сведения у третьих лиц;

2) не предпринимать каких бы то ни было действий, направленных на сокрытие (ограничение доступа) информации и документации, запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком. Наличие в запрашиваемых оценочной компанией, оценщиком для проведения оценки информации и документации сведений, содержащих коммерческую тайну, не может являться основанием для отказа в их предоставлении;

3) своевременно оплачивать услуги оценочной компании, оценщика в соответствии с договором на проведение оценки, в том числе в случае, если результаты проведения оценки не согласуются с позицией заказчика оценки;

4) исполнять требования Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и иные обязанности, вытекающие из договора на проведение оценки.

8. Особенности оценки недвижимости

Процесс оценки и оформления ее итогов достаточно подробно регламентирован и унифицирован практически для всех случаев ее проведения. Тем не менее есть ряд отдельных случаев, в отношении которых установлены дополнительные требования и условия. Прежде всего это касается тех объектов оценки, которые регулируются не только законодательством об оценочной деятельности, но и другими законами и нормативными актами РФ.

Недвижимость при ее оценке требует от исполнителя обработки максимально возможного объема данных. Наиболее подробно этот процесс регламентируется Федеральным стандартом оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Согласно данному Стандарту к объектам недвижимости относятся:

- застроенные земельные участки;

- незастроенные земельные участки;

- объекты капитального строительства;

- части земельных участков и объектов капитального строительства;

- жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав.

Нормы Стандарта распространяются и на такой предмет оценки, как доля в праве на любой из вышеперечисленных объектов недвижимости. Допускается совместная оценка объектов капитального строительства и земельного участка под ними, если на последний отсутствуют правоустанавливающие и правоподтверждающие документы. В этом случае оценка проводится с учетом законодательно установленных прав и обязанностей владельца постройки, а также типичного на рассматриваемом рынке поведения собственников в отношении аналогичного участка (выкупа или аренды).

Задание на оценку объекта недвижимости должно содержать дополнительную информацию:

- состав объекта с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

- характеристики объекта и его оцениваемых частей или ссылки на доступные документы, содержащие такие характеристики;

- права, учитываемые при оценке объекта, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта.

В задании заказчик вправе указать также дополнительные расчетные величины, которые он хотел бы видеть в отчете.

Например, согласно указанному Стандарту это могут быть следующие величины:

- рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

- затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

- убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта, а также в иных случаях;

- затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

При сборе информации об объекте оценщик или его представитель обязаны провести осмотр этого объекта в период, когда это возможно, но максимально близкий к дате оценки (если в задании по каким-либо причинам не указано иного). Если осмотр не проводился, то в отчете указывается, по каким причинам, а также связанные с этим допущения и ограничения.

Оценка объекта недвижимости проводится исходя из предположения об отсутствии экологического загрязнения и имущественных прав третьих лиц, ограничений (обременений), если нет документов, подтверждающих обратного. Правда, ряд загрязнений экологического плана, влияющих на стоимость объекта, может быть установлен при осмотре, а вот права других лиц могут доказать только документы. И если они не в образцовом порядке, сначала надо решить этот вопрос, а потом идти к оценщику. Данный факт, конечно, можно попытаться скрыть, но либо специалист узнает об этом, либо результат оценки будет не корректным.

Для определения стоимости объекта оценщику придется провести немало расчетов и исследований. В Федеральном стандарте оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)" прописано, что обязательно должен быть проведен анализ рынка недвижимости в определенной последовательности с учетом многих факторов, вплоть до социально-экономической обстановки в стране и регионе. Также необходимо провести анализ наиболее эффективного использования объекта, что позволяет выявить его наиболее прибыльное использование. Приведем пример.

Анализ влияния общей политической и социально-экономической

обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки

на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций,

наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате

оценки. Внешние факторы, влияющие на стоимость

Общие показатели

На рынке инвестиций в недвижимость по-прежнему наблюдается позитивная динамика, и замедление роста экономики России не оказало влияния на активность инвесторов.

По итогам первых трех кварталов 2013 года российский рынок инвестиций в недвижимость показал рост активности (+1,3%) в сравнении с соответствующим периодом прошлого года, несмотря на замедление роста экономики.

Общий объем вложений в недвижимость России составил 5,3 млрд. долл., в том числе 1,5 млрд. долл. были инвестированы в третьем квартале (снижение на 37,8% к аналогичному периоду 2012 года).

Доля иностранного капитала за девять месяцев текущего года оказалась выше в два раза, чем в соответствующем периоде прошлого года.

По предварительным подсчетам Jones Lang LaSall, присутствие иностранных участников на рынке выросло с 19% за девять месяцев 2012 года до 42% в соответствующем периоде 2013 года. Данную ситуацию пока нельзя назвать тенденцией, но она отражает положительную динамику для всего рынка.

Интерес инвесторов был по-прежнему сосредоточен в офисном и торговом сегментах рынка: их доли в первом - третьем кварталах 2013 года в общем объеме вложений составили 38 и 35% соответственно.

За девять месяцев доля складов в общем объеме инвестиций увеличилась до 17% по сравнению с 10% в соответствующем периоде 2012 года.

Активность на региональных рынках увеличилась в течение третьего квартала, составив 20% от общего объема сделок. Несмотря на то что большая часть инвестиций по-прежнему приходится на Москву (73% от общего объема), наблюдается рост активности в регионах. Инвестиции в "нестоличные" города составили 299 млн. долл., или 20% от общего объема сделок третьего квартала текущего года по сравнению с 13% в прошлом квартале.

Большие сделки (> 300 млн. долл.) стали присущи российскому рынку. Размер сделок на рынке инвестиций в недвижимость уже на протяжении долгого времени сохраняется на высоком уровне: в последние три года доля сделок выше 300 млн. долл. в среднем держится на уровне 50% от всего объема. Это стало возможным благодаря доступности финансирования и стабильности интереса со стороны инвесторов.

В 2013 году макроэкономическая ситуация в мире и России складывалась не лучшим образом, что могло повлиять на рынок недвижимости. На Кипре по требованиям Евросоюза была проведена экспроприация вложений у вкладчиков финансовых учреждений. Котировки на нефть в первом полугодии 2013 года уменьшились на 100 долл. США за баррель. В результате этих событий экономический прирост в России замедлился с 4,5 до 1,4%.

Таким образом, эксперты выделяют следующие основные тенденции на российском рынке коммерческой недвижимости:

- инвестиции в недвижимость России за три квартала 2013 года сопоставимы по объемам соответствующего периода прошлого года;

- продолжается рост инвестиционной активности в регионах России;

- офисный и торговый сегменты рынка остаются в приоритете у инвесторов, на их долю пришлось 38 и 35% от общего объема с начала года соответственно;

- доля складского сектора выросла до 17%;

- доля иностранного капитала составила 42% от общего объема инвестиций за девять месяцев 2013 года.

Анализ социально-экономической ситуации в регионе

расположения объекта оценки

Нижегородская область - субъект Российской Федерации в центре европейской части России. Входит в состав Приволжского федерального округа (ПФО), находится в центре европейской части России на пересечении транспортных коридоров с севера на юг и с запада на восток.

Область является одной из самых больших в европейской части Российской Федерации, площадь ее территории составляет 76,6 тыс. кв. км (0,4% территории России).

На северо-западе Нижегородская область граничит с Костромской областью, на северо-востоке - с Кировской, на востоке - с Республиками Марий Эл и Чувашией, на юге - с Республикой Мордовией, на юго-западе - с Рязанской областью, на западе - с Владимирской и Ивановской областями.

Основной водной магистралью области является крупнейшая река Европы - Волга, связывающая Нижний Новгород со всеми морями, омывающими европейскую часть России, а также с Москвой и Санкт-Петербургом. Кроме Волги и Оки, по территории области протекает более 9 тыс. рек и речек общей протяженностью 32 тыс. км. Волга делит область на две части: левобережную низинную - Заволжье и правобережную возвышенную, холмистую.

Административная система области представлена 52 муниципальными образованиями. Четыре города имеют статус областного значения: Нижний Новгород, Дзержинск, Арзамас и Саров.

Многие экономические особенности Нижегородской области обусловлены ее территориальной близостью к развитым региональным рынкам России - центральному (Москва и Московская область) и средневолжскому (Татарстан, Самарская область). Кроме этого, в регионе хорошо развита транспортная инфраструктура: через него проходят крупные автомобильные и железнодорожные магистрали, связывающие европейскую часть страны с Уралом и Сибирью, а также главная водная артерия России - река Волга.

Исторически в Нижегородской области сформировался комплексный транспортный узел: более 12 тыс. км автомобильных дорог, с плотностью в два раза выше, чем в среднем по России; 1300 км железнодорожных путей, при плотности железнодорожных путей общего пользования в три раза выше среднероссийского уровня; речной грузовой узел и пассажирский порт, около 900 км внутренних водных путей; международный аэропорт. Для инвесторов важен и такой фактор, как большая численность населения области и, соответственно, немалые объемы внутреннего рынка.

Административным центром области является город областного значения Нижний Новгород. С 2001 года Нижний Новгород - столица Приволжского федерального округа (ПФО).

На территории Нижегородской области находится 417 муниципальных образований:

- 9 городских округов;

- 43 муниципальных района;

- 365 поселений, состоящих из 64 городских и 301 сельского поселения.

Нижегородская область относится к числу крупнейших индустриальных центров России с высокой долей промышленности в экономике.

По объему отгружаемой обрабатывающими предприятиями произведенной продукции область уверенно входит в первую десятку российских регионов (по итогам 2013 года занимала 7-е место).

Область обладает уникальным научно-техническим потенциалом в сочетании с мощной образовательной базой. По оценкам независимых экспертов, Нижегородская область занимает 4-е место в Российской Федерации по инновационному потенциалу (после Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга).

Выполнением научных исследований и разработок занимаются около 85 организаций Нижегородской области, среди них:

- 5 институтов Российской академии наук;

- 64 отраслевых НИИ (включая Всероссийский ядерный центр - ВНИИЭФ).

Область известна признанными в мире научными школами: радиофизики и электроники, в том числе физики твердотельных микроструктур; ядерной, лазерной физики; физики высоких энергий; нелинейной динамики; металлоорганической химии; химии высокочистых веществ; микробиологии; высоких технологий в медицине: кардиологии, травматологии и ортопедии.

Открытая дружелюбная политика органов власти региона, направленная на поддержку бизнеса, выгодное географическое положение и развитая инфраструктура во многом способствуют активной интеграции области в систему мировых экономических связей. Область поддерживает внешнеторговые связи со многими странами мира и активно привлекает российских и зарубежных инвесторов. Сегодня почти 150 стран ближнего и дальнего зарубежья являются торговыми партнерами области. В регионе успешно развивают бизнес такие компании, как "Сольвин", "Асахи Групп Лимитед", "Метро кэш энд Керри", "Интел", "Кнауф", "ИКЕА", "Фройденберг", "Кока-кола", "Хайнекен", "Ивеко", "Либхерр", "Сен-Гобен", "Йозеф Реттенмайер" и многие др.

Значительный вклад в экономику области вносит малый и средний бизнес. Численность занятых в этой сфере составляет более трети от общего числа занятых в экономике области. Доля продукции, произведенной малыми предприятиями, в общем объеме валового регионального продукта составляет более 15%.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит

оцениваемый объект

Объектом оценки является земельный участок в составе земель населенных пунктов. Земельный участок с кадастровым номером _____________________________ с разрешенным использованием: под здание ресторана и автомойки с прилегающей территорией расположен по адресу: ____________________________. Оцениваемый земельный участок расположен на первой линии улицы, что увеличивает активность зоны месторасположения объекта.

Район расположения оцениваемого объекта можно охарактеризовать как спальный микрорайон на окраине ______________ района. Среди ближайшего к объекту оценки окружения можно отметить объекты жилой инфраструктуры, учреждения здравоохранения и физической культуры, заправочные станции, автостоянки и места хранения индивидуального транспорта.

Транспортная доступность оцениваемого участка удовлетворительная, недалеко проходит автомобильная улица местного назначения с достаточно высоким транспортным потоком. Для нее характерно сочетание офисных комплексов, предприятий торговли и образовательных учреждений.

Таким образом, район расположения оцениваемого объекта можно охарактеризовать близостью к жилой застройке, к учреждениям здравоохранения и физической культуры, а также к зонам отдыха. Для расположения объекта коммерческой недвижимости ресторана и автомойки обладает средней инвестиционной привлекательностью ввиду расположения на отдалении от центра города и удовлетворительной транспортной доступности.

Ввиду этого оценщик производил анализ рынка на основании предложений по продаже земельных участков, расположенных в схожих по привлекательности районах города Нижнего Новгорода, вдоль автомобильных дорог, предназначенных для застройки объектами торгово-офисного назначения из сегмента рынка "земельные участки, предназначенные для застройки объектами торгово-офисного назначения".

Основными критериями при выборе сопоставимых объектов (аналогов) являлись следующие (см. таблицу).

Таблица

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или)

предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка,

к которым может быть отнесен оцениваемый объект

при фактическом использовании, а также при альтернативных

вариантах его использования, с указанием интервала

значений цен

Земельные участки под коммерческое использование по своему назначению можно разделить на три группы:

1) земельные участки под размещение объектов торгово-офисного назначения;

2) земельные участки под размещение производственно-складской недвижимости;

3) земельные участки под строительство многоквартирных домов.

Наиболее ликвидным видом использования земельных участков является использование земельного участка под размещение жилых домов и современных торгово-развлекательных комплексов. По мнению оценщика, стоимость, а соответственно, и доходность земельных участков под строительство объектов торгово-офисного назначения несколько ниже, чем под строительство многоквартирных домов. Замыкают данный список земельные участки под размещение объектов производственно-складского назначения.

Кроме целевого назначения земельного участка важными ценообразующими факторами являются:

- месторасположение земельного участка. На территории г. Нижнего Новгорода более высокие цены на земельные участки по всем целевым назначениям характерны для Нагорной части, расположенные в Нижегородском, Советском, Приокском районах, а также земельные участки, расположенные вдоль "красных линий", имеющие хорошие подъездные пути и транспортную доступность;

- права на земельный участок;

- площадь земельного участка. Как правило, чем больше площадь земельного участка, тем ниже его стоимость за 1 кв. м. Площадь земельного участка оказывает существенное влияние на ликвидность объекта и срок его экспозиции на рынке. Земельные участки площадью более 1 га часто имеют срок экспозиции, достигающий 12 месяцев и более (участки площадью несколько гектаров могут оставаться на рынке 1,5 года и даже более), обычно цена за этот промежуток времени не повышается, иногда даже имеется тенденция снижения цены. При продаже земельных участков площадью несколько гектаров или несколько десятков гектаров чаще всего в объявлениях указывается цена за 1 га, при этом собственник подразумевает деление участка. Если же продается большой участок целиком, скидка может достигать 25 - 40%;

- застроен земельный участок или свободен от построек. Наличие ветхих построек на земельном участке снижает его стоимость, так как в данном случае на расчистку и подготовку земельного участка необходимы дополнительные материальные затраты. Особенно важен данный фактор для земельных участков под строительство многоквартирных домов. Наличие ветхих построек на землях под строительство домов предполагает кроме расчистки земельного участка затраты на расселение жильцов в ветхих домах.

На рынке земельных участков в силу ряда его специфичных особенностей разница в объемах предложений продажи и аренды объектов достигает наибольших значений. Действительно, права собственности на объект недвижимости данного типа представляют собой особую ценность. Впрочем, в зависимости от дальнейшего предполагаемого использования земельного участка, а также от величины земельного налога в определенных случаях приобретение прав краткосрочной аренды может являться более выгодным. Различие в объемах предложения на рынках продажи и аренды земельных участков является многократным для Нижнего Новгорода. Так, в городской черте на начало 2013 года на продажу выставлено порядка 150 земельных участков, к аренде предлагается порядка 10 объектов. В число предложений продажи вошли также объекты с правом аренды сроком 49 лет, учитывая допущение о равенстве рыночной стоимости земельного участка и стоимости долгосрочной аренды.

В целом по городу цены продажи земельных участков варьируются в широких диапазонах - от 500 руб./кв. м до 31 000 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона цен продажи принадлежит интервалу 1200 - 5000 руб./кв. м.

При незначительном объеме предложения по районам города оценщик считает целесообразным анализировать цены продажи более укрупненно, выделяя объекты, относящиеся к верхней и нижней частям города.

Отметим, что количество предложений на рынке продажи земельных участков между заречной и нагорной частями Нижнего Новгорода распределилось в пользу заречной части города. Это вполне закономерно, учитывая плотность застройки в целом по городу. Впрочем, различие не явилось разительным. Достаточно близким представляется и диапазон площадей. Однако по показателю средней стоимости земельные участки, расположенные в заречной части, уступают нагорной приблизительно в два раза. Проанализируем более детально город с позиции деления на верхнюю и нижнюю части.

Диапазон цен продажи в нагорной части достаточно широк: от 800 руб./кв. м до 31 000 руб./кв. м. При этом 50% диапазона цен продажи земельных участков принадлежат интервалу от 3000 руб./кв. м до 15 000 руб./кв. м. Основная направленность таких объектов - это земельные участки под нежилую застройку: торговые и офисные центры, гостиничные комплексы и базы отдыха. Отличительной чертой более дорогостоящих участков является наличие всех коммуникаций (газа, воды, электроэнергии), уровень готовности документов, наличие проектов застройки и уже имеющихся (построенных) объектов. Следует отметить, что в нагорной части города также присутствуют земельные участки промышленного назначения. Стоимость таких земельных участков варьируется от 687 руб./кв. м до 4865 руб./кв. м.

Цены продажи в заречной части г. Нижнего Новгорода формируют диапазон от 523 руб./кв. м до 18 333 руб./кв. м. Диапазон низких цен (от 523 руб./кв. м до 2500 руб./кв. м) формируют земельные участки промышленного назначения, с незавершенными объектами производственного и складского назначения, а также участки, расположенные на окраине города. Наиболее дорогие объекты от 2500 руб./кв. м до 18 333 руб./кв. м включительно обладают целевой направленностью, такой как земельный участок под строительство торговых центров, автомойки, автотехцентра, паркинга, кафе. Также одним из факторов, влияющих на стоимость таких объектов, является их местоположение: земельный участок, расположенный в центре района (или на "красной линии"), предлагается по более высокой цене, чем участок, находящийся на окраине района или на территории промышленного предприятия с ограниченным доступом.

Согласно данным, представленным выше, цена продажи по городу варьируется в достаточно широких диапазонах: от 500 руб./кв. м до 31 000 руб./кв. м. При этом более 50% диапазона цен продажи принадлежит интервалу 1200 - 5000 руб./кв. м.

Оцениваемый земельный участок застроен, на нем расположено здание ресторана и автомойки. Земельный участок расположен в нагорной части г. Нижнего Новгорода, это жилой район с высокой концентрацией учреждений здравоохранения и физической культуры, зон отдыха. Ближайшее окружение - различные объекты жилой инфраструктуры, объекты здравоохранения и физической культуры, заправочные станции, автостоянки и места хранения индивидуального транспорта. Ввиду этого оценщик производил анализ рынка на основании предложений по продаже земельных участков, под строительство объектов торгово-офисного назначения (в соответствии с текущим использованием).

Оценщик на основе материалов из Интернета провел анализ цен на земельные участки под объектами торгово-офисного назначения в г. Нижнем Новгороде, выставленные на продажу в период февраль - ноябрь 2013 года.

Большинство потенциальных инвесторов предпочитают вкладывать деньги в торговую, офисную и жилую недвижимость. Такая постановка приоритетов вполне объяснима: гарантированный возврат денежных средств, относительно короткие сроки окупаемости делают перечисленные направления вложений в недвижимость наиболее привлекательными для инвесторов.

Как показало исследование, рынок земельных участков г. Нижнего Новгорода довольно активно развивается. Общее количество выставленных на продажу объектов довольно значительно, возросло и количество информации о продаваемых на открытом рынке объектов в СМИ.

В структуре спроса и предложения на земельные участки преобладающая доля (37%) приходится на участки под коммерческую застройку промышленного назначения. Доля участков под строительство объектов торгово-офисного назначения - 29%.

Анализ предложений о продаже участков на дату оценки также показал преобладание земель значительных размеров: 42% предложений участков располагают площадью от 4 до 12 тыс. кв. м и имеют производственно-складское назначение.

В результате проведенного оценщиком исследования рынка коммерческой недвижимости в г. Нижнем Новгороде было выявлено 17 предложений по продаже земельных участков.

Анализ рынка земельных участков проведен на основании 17 объявлений, опубликованных в СМИ и интернет-ресурсах: http://www.domofond.ru, www.bo-nn.ru, www.chekni.ru, http://morisnn.ru, www.gipernn.ru.

Все собранные данные, результаты анализов и исследований используются в рамках трех подходов к оценке для получения итогового результата. Кстати, в отчете оценщик должен привести свое мнение о возможных границах интервала, в котором может находиться определяемая стоимость, если в задании на оценку не указано иное.

Чем больше опыта у оценщика в данной сфере, чем лучше он знает нормативную базу, тем более близким к истине будет результат. Правда, это не всегда то, что нужно заказчику. А может, наоборот, результат приятно его удивит.

Примером может служить одна из нижегородских оценочных компаний, установившая выкупную стоимость некоторых квартир в рухнувшем доме.

Оценка была необходима муниципалитету для расчета компенсации, да и владельцы обрушившихся квартир тоже на этом настаивали. Традиционно выкупная стоимость такого жилья не высока, на нее не купишь другое, более качественное. Это вполне объяснимо, поскольку оценщик отталкивается от рыночной стоимости помещений накануне обвала, а для дома аварийного или "на грани" таковой почти нет, плюс цена переезда и некоторые сопутствующие небольшие расходы. Специалист, приглашенный муниципалитетом, предоставил именно такую оценку. Но в другой компании, в которую обратились некоторые жильцы рухнувшего дома, нашли, что еще можно включить в расчет выкупной стоимости. Например, стоимость не проведенного капитального ремонта. И поскольку капитальный ремонт мало в каких домах проводился, хотя люди за него платили, эти платежи подлежали компенсации. Это дало колоссальное увеличение выкупной стоимости (почти вполовину). Понятно, что те граждане, которые обратились в оценочную компанию, а потом с ее отчетом - в суд, получили достойную компенсацию.

Оценка недвижимости - одна из самых проработанных процедур в рассматриваемой сфере. Но стоит отметить, что правила, установленные в Федеральном стандарте оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", не распространяются на кадастровую стоимость объектов недвижимости, установленную методами массовой оценки. Для этого существует отдельный Федеральный стандарт оценки "Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)".

Как уже отмечалось выше, определение кадастровой стоимости недвижимости целиком представляет собой особый случай.

Во-первых, заказчиком является только государство - федеральные органы или субъекты РФ.

Во-вторых, кадастровая стоимость определяется в основном методами массовой оценки.

В-третьих, ее объекты - вся недвижимость, сведения о которой содержатся в государственном кадастре на дату проведения оценки.

Массовый принцип оценки недвижимости подразумевает объединение в группы объектов, имеющих схожие характеристики, и определение их стоимости на основе метода моделирования. Оценщики не выезжают на осмотр, а делают расчеты в рамках модели, наиболее подходящей, по их мнению (обязательно обоснованному), к каждой конкретной группе. При построении модели используется ценовая информация, отражающая уровень рыночных цен. А далее кадастровая стоимость определяется путем подстановки значений ценообразующих факторов, соответствующих данному объекту, в определенную модель оценки.

При этом оценщик использует данные, включенные в фонд данных государственной кадастровой оценки, а также государственный кадастр недвижимости, фонд данных землеустроительной документации, фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта РФ и муниципальных образований, и не учитывает виды прав и ограничения (обременения) на объекты оценки, за исключением официально установленных сервитутов (ограниченных прав использования).

Причины, по которым кадастровая стоимость определяется именно массовыми методами, вполне понятны - индивидуальным подходом оценить всю недвижимость в стране просто не реально. Но, с другой стороны, это привело к ошибкам и искажениям. Например, по непонятным причинам даже внешне схожие и с одинаковыми правами использования у владельцев, расположенные рядом участки земли могли значительно отличаться по стоимости. И порой кадастровая стоимость была настолько завышена по отношению к рыночной стоимости, что рассчитанный на ее основе земельный налог стал неподъемным платежом.

Подобная ситуация сложилась во многих регионах. Массовость таких случаев заставила законодателя установить способ корректировки полученной кадастровой стоимости. В частности, Федеральным законом от 22.07.2010 N 167-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" были внесены изменения в Закон об оценочной деятельности, позволяющие оспорить кадастровую стоимость земли и исправить ее, но только путем замены на рыночную - в судебном порядке или благодаря специализированной комиссии. Кадастровой в этом случае признается рыночная цена участка на дату проведения государственной оценки.

Постановлением Президиума ВАС РФ от 28.06.2011 N 913/11 были уточнены порядок и сроки оспаривания кадастровой стоимости уже непосредственно в суде. В этом документе Президиум ВАС РФ детализировал индивидуальность спора, из-за чего, например, невозможно оспорить нормативный акт, утвердивший итоги переоценки во всем субъекте РФ.

После этого в профильный закон неоднократно вносились поправки. В настоящее время сама процедура оспаривания может применяться и в отношении жилых зданий и помещений, т.е. в отношении всех объектов, для которых установлена кадастровая стоимость.

В итоге у физических лиц есть возможность оспорить кадастровую стоимость, и сделать это можно двумя способами: через специализированную комиссию или в суде.

Специализированные комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости созданы в региональных управлениях Росреестра. На официальном сайте Росреестра можно найти бланк заявления, который после заполнения подается с необходимыми документами на рассмотрение комиссии.

К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости прилагаются:

- кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

- нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае, если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

- документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании недостоверности указанных сведений;

- отчет, составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа, в случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

Обратите внимание: заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается. Также важно, чтобы отчет, представленный комиссии, не имел изъянов.

Так, например, специализированная комиссия филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Москве из всех рассмотренных за 2014 год дел с заголовком "Установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости" приняла и вынесла положительное решение только в 25% случаев. Почти все отклоненные заявления вернулись с формулировкой: "В отчете об оценке рыночной стоимости выявлены недостатки".

Следует отметить, что для физических лиц (в отличие от юридических) обращение в специализированную комиссию не является обязательным, можно сразу идти в суд. Но, как правило, судебное разбирательство - более долгий процесс, и, возможно, стоит сначала обратиться в комиссию. А вот если она откажет, тогда - только в суд. С прежним отчетом об оценке или новый заказать - зависит от ситуации.

На сегодняшний день по таким делам уже сложилась определенная судебная практика. Она сводится к тому, что если у судьи нет сомнений в качестве представленного отчета, то он утверждает рыночную стоимость в качестве кадастровой. Если же у судьи есть сомнения насчет отчета об оценке, то он может назначить судебную экспертизу либо просто не принять его в качестве доказательства рыночной цены. Поэтому многое зависит от качества отчета об оценке.

Вариант с обращением в суд достаточно подробно регламентирован. После первой волны обращений суды готовятся к следующей, поскольку в ряде регионов уже подходит срок очередной переоценки кадастровой стоимости, которая по закону должна проводиться не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Таким образом, владельцам недвижимости надо быть готовыми к тому, что кадастровыми вопросами им придется заниматься регулярно.

9. Особенности оценки имущества для залога

В Федеральном стандарте оценки "Оценка для целей залога (ФСО N 9)" достаточно хорошо прописана процедура оценки объекта для передачи в залог.

Согласно ст. 336 ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом. Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом. Кроме этого, договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.

Например, предметом залога может быть жилая и нежилая недвижимость, автотранспорт, драгоценные металлы, ценные бумаги. Но это не значит, что все из перечисленного примут в качестве обеспечения кредита. Банки сами решают, что возьмут в залог у физического лица. Как правило, они не оригинальны: обычно это недвижимость и автотранспорт, реже - определенные ценные бумаги и драгоценные металлы (но только в "правильных" слитках или монетах).

Здесь прежде всего заказчику следует сообщить, кто является залогодержателем или планируется в этом качестве, поскольку оценщик в ответ обязан проинформировать о наличии специальных требований у залогодержателя, если таковые имеются и являются общедоступными. Как правило, специалист знает, на что обращают внимание сотрудники того или иного банка при оформлении кредита с обеспечением в виде залога. Поэтому он может не только поделиться этой информацией с клиентом, но и отразить ее в отчете, если это будет в задании на оценку.

Таким образом, вопрос о залогодержателе заказчику стоит поднять при первой встрече с оценщиком.

Надо отметить, что в некоторых случаях залогодержатель может быть даже третьей стороной по договору. Делается это для введения дополнительных расчетных величин и (или) возможности оспорить итоговую стоимость.

Например, по согласованию с оценщиком в задание могут быть включены прогноз изменения стоимости в будущем и размер затрат, необходимых при обращении взыскания на объект оценки.

Указанные расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований включаются в отчет, но не являются результатом оценки.

Однако в большинстве случаев банки и другие потенциальные залогодержатели поступают гораздо проще. Они рекомендуют обращаться к тем компаниям и оценщикам, которые у них аккредитованы. В этом случае они уверены и в обоснованности расчета итоговой стоимости, и в расчете необходимых показателей, и в правильности оформления отчета. Иногда это касается и, казалось бы, не самых важных моментов.

Так, один банк может требовать горизонтальную разверстку всех основных фактов и выводов, другой - по две фотографии объекта на листе.

Оценщик должен соблюсти все эти требования, чтобы его отчет приняли.

Конечно, по закону банки обязаны принять отчет об оценке любых независимых оценщиков или соответствующей компании, но тогда процедура рассмотрения документов может затянуться, и в случае заявки на кредит, ограниченной по времени, это теряет всякий смысл.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание, возникает при оценке такого объекта, как доля в квартире или частном доме. Зачастую банк берет стоимость не самой доли, а целого объекта, и просто делит ее пополам (если доля - 1/2) или на большее количество частей в зависимости от размера доли (если 1/3, то делит на три, 1/4 - на четыре и т.д.). Однако фактически стоимость доли меньше, чем соответствующая часть цены целого объекта, поскольку по законам рынка почти невозможно продать полквартиры за половину рыночной стоимости квартиры.

В итоге под такой залог можно получить кредит несколько больший, нежели его обеспечение.

В принципе это риск банка, для заемщика это станет проблемой лишь при невыплате кредита. Можно реально оказаться в ситуации, когда "все продано, а должен еще много". Или, еще хуже, если долю в квартире в силу специфики так и не получится продать.

Возможно, поэтому в отчете оценки для целей залога в обязательном порядке делаются выводы о ликвидности объекта, хотя они не рассматриваются как результат оценки. В качестве этой характеристики указывается типичный срок экспозиции (выставления) объекта на открытом рынке, в течение которого он может быть реализован по рыночной стоимости. При определении ликвидности оценщик должен обосновать сделанные выводы результатами анализа существенных факторов.

В случае если объект предполагается использовать не по текущему назначению, это обязательно согласовывается со сторонами договора и также включается в задание на оценку. При этом все затраты, необходимые для реализации альтернативного использования, подлежат обязательному учету. А при оценке объекта, который только планируется или в процессе создания, в отсутствие допущения об изменении его использования дополнительно может определяться рыночная стоимость с учетом предположений о завершенности объекта на дату оценки.

Следует отметить, что в Федеральном стандарте оценки "Оценка для целей залога (ФСО N 9)" содержится одна очень интересная рекомендация. Ее суть в том, что при просчете нескольких сценариев или аналитических данных целесообразно воздерживаться от использования наиболее оптимистичных прогнозов, приводящих к максимизации стоимости объекта оценки. И оценщики обязаны придерживаться этой рекомендации.

10. Оценка в рамках судебного разбирательства

Принципиально иной подход применяется к процедуре установления той или иной стоимости при оценке имущества в рамках судебного разбирательства. Прежде всего в данном случае проводится четкое разделение между судебной экспертизой и внесудебной оценкой.

Судебная экспертиза - это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены перед экспертом судом, судьей, органом дознания, лицом, производящим дознание, следователем в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу.

Внесудебную оценку можно определить как исследование, в целом подобное судебной экспертизе, но производимое не по назначению суда, а по заказу участника судебного спора.

Как правило, при имущественных спорах в суд заранее предоставляется отчет независимого оценщика со всеми сопутствующими документами (например, заключение саморегулируемой организации, если требуется). Судье остается изучить данные материалы и сделать свои выводы для дальнейшего рассмотрения дела или его разрешения. Но это только при отсутствии вопросов, требующих дополнительного исследования. В противном случае назначается судебная экспертиза.

Судебная экспертиза потому так и называется, что назначается определением суда. Делается это в тех случаях, когда судья хочет прояснить какой-либо момент или у него нет доверия к уже представленной информации. Сама процедура регламентируется Федеральным законом от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Арбитражным процессуальным кодексом РФ, Гражданским процессуальным кодексом РФ, а также Кодексом административного судопроизводства РФ.

В ст. 2 Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" определяется, что "задачей государственной судебно-экспертной деятельности является оказание содействия судам, судьям, органам дознания, лицам, производящим дознание, следователям в установлении обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу, посредством разрешения вопросов, требующих специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла".

Как видно из приведенной формулировки, инициатором такой экспертизы может быть очень ограниченный круг лиц, а при имущественных спорах он сокращается до судейского состава.

Обратите внимание: речь идет о конкретных вопросах, их суд формулирует в постановлении и именно на них ожидает получить ответы. Это важный момент, поскольку он позволяет понять, в чем разница между судебной экспертизой и внесудебной оценкой.

Основное отличие судебной экспертизы от внесудебной оценки заключается в методике, объеме изучаемого материала и оформлении заключения. Независимый оценщик готовит отчет, который должен соответствовать многим критериям и включать множество обязательных описаний и расчетов. Это полноценное, проведенное по правилам исследование, включающее большой объем информации - нужной, обязательной, порой интересной. Однако при отсутствии общего шаблона к необходимым выводам порой можно прийти и более коротким путем, что зачастую и происходит при подготовке заключения по экспертизе, назначенной судом.

Специалист не должен демонстрировать все свои знания, он обязан выбирать только те аргументы, которые будут наиболее убедительными. Нет необходимости и в некоторых теоретических выкладках. Поэтому, несмотря на то что к оформлению судебной экспертизы законом предъявляются определенные требования, она обычно несколько короче и более конкретна по содержанию. Хотя, конечно, методы оценки имущества одинаковы в обоих случаях.

Заключением эксперта может называться только документ, составленный по итогам судебной экспертизы. Оформленные на бумаге результаты любых других оценочных исследований так именоваться не могут. Правда, заголовков им хватает - заключение специалиста, акт, отчет, экспертное заключение... Отчетом независимого оценщика является, как правило, оценочный альбом. Это вполне объяснимо, если учесть, сколько информации он может содержать, включая векторные изображения, фотографии, данные в графиках и таблицах.

Физическим лицам обычно нет большой нужды разбираться в различиях между судебной экспертизой и внесудебной оценкой, так как в суде они могут появиться лишь в сопровождении квалифицированного юриста, представляющего их интересы. Тем не менее способность ориентироваться в этой теме будет только на пользу, особенно если придется отвечать на вопросы судьи.

11. Нюансы оценки наследуемого имущества

Оценка имущества (при разводе супругов, при дарении и т.п.), по сути, не отличается от общего стандарта, тем более что обычно для этих целей нужно установить рыночную стоимость имущества. Но есть нюансы, связанные с процессом вступления в наследство. Дело в том, что для его оформления необходимо уплатить государственную пошлину, которая рассчитывается в долях от стоимости имущества. И если для недвижимости таким "отправным пунктом" является кадастровая стоимость, которую можно просто узнать в соответствующих базах Росреестра, то для всего остального придется устанавливать рыночную цену.

Проблема может быть в том, что оценка производится на дату смерти человека, чье имущество наследуется. Согласно ст. 1154 ГК РФ вступают в наследство не ранее чем через шесть месяцев. Однако в некоторых случаях граждане РФ запаздывают с принятием или оформлением наследства в установленный срок. Конечно, процедура в таких случаях обычно сопровождается судебным рассмотрением дела. Тем не менее этот вариант встречается не так редко, как можно было подумать. Есть даже те, кто "протянул" срок с 1990-х годов! Тогда и кадастровой стоимости у недвижимости не было, поэтому ее тоже придется посчитать.

В итоге оценщик определяет рыночную стоимость имущества на определенную дату из прошлого, а это значит, что он должен учитывать и инфляцию, и деноминацию, и рыночную ситуацию, и изменения законодательства на тот момент. Безусловно, инструмент у него для этого есть, и задачу нельзя назвать невыполнимой или просто очень трудной. Но, однозначно, вычисления потребуют больше времени, чем обычно. И заказчику это стоит учитывать, особенно если планируется обращение в суд.

12. Особенности оценки ущерба

Оценка ущерба отличается от других видов оценки тем, что один из ее случаев выделен в отдельное направление, для которого установлены другие правила. Речь идет о ситуации, когда надо определить ущерб автомобиля после дорожно-транспортного происшествия при ОСАГО. Это настолько большой и специализированный сектор оценочной деятельности, что здесь работают свои специалисты и действуют иные законы.

В принципе оценка ущерба для всего имущества происходит примерно так же, как и определение рыночной стоимости. По сути, ее рассчитывают и здесь, просто она называется "величина рыночной стоимости права требования возмещения ущерба", т.е. сколько пострадавший имеет право потребовать с виновника или страховой компании в рублях, исходя из средних рыночных цен поврежденного имущества. Также здесь рассчитывают и восстановительную стоимость, а иногда, если для этого есть основания, и ликвидационную.

Полученный ущерб можно просчитать практически для любого объекта, но чаще всего к специалистам обращаются при проблемах с недвижимостью и транспортом.

В первом случае это обычно последствия пожара и пролива соседями в многоэтажном доме. На сегодня в данном вопросе нет тех "острых моментов", которые возникали ранее при просчете стоимости необходимых для восстановления материалов, когда обязательно учитывался коэффициент износа, несмотря на то что в принципе сомнительно найти бывшие в употреблении обои и линолеум для такого ремонта.

Сейчас и страховые компании, и суды, как правило, принимают расчеты с учетом затрат на новые материалы. Правда, оценщику в отчете нужно аргументировать, почему конкретно эти материалы он рассматривает и именно по такой цене. Но все это достаточно логично доказывается (что, собственно, специалисту и нужно сделать). Поэтому если в квартире после пролива испорчен 1 - 2 кв. м обоев, то смету составят на переклейку всей комнаты с учетом приглашения мастеров для этой работы, вывоза мусора и транспортных расходов.

Конечно, это не значит, что в любой ситуации клиент окажется в выигрыше. Не исключены и споры со страховыми компаниями, когда вдруг выясняется, что в соответствующем договоре прописано, что возмещение выплачивается с амортизацией (т.е. износом). Тем не менее практика такова, что в настоящее время ущерб считают в соответствии с возможными затратами на восстановление объекта.

Иначе обстоит дело с ущербом транспортных средств. Причем любых - водных, воздушных, авто. Их оценивают в двух случаях:

1) для страховой компании при получении возмещения;

2) для подачи иска в суд на виновника ущерба, чтобы взыскать с него материальную компенсацию.

В первом случае все зависит от условий договора, но, как правило, условия страховщиков - это расчет стоимости с амортизацией (износом). Существуют варианты договора и без амортизации, но они стоят дороже, на что соглашаются далеко не все покупатели страховки. Во втором случае можно потребовать возмещения всей стоимости с учетом рыночных цен необходимых для восстановления деталей. Правда, в суде, возможно, придется доказывать, что необходимо покупать именно новые детали, чтобы не возникало "неоправданного обогащения" истца. В этом случае стоит обратиться к оценщику, специализирующемуся в данной сфере. Он знает, как все посчитать, и обычно сотрудничает с теми юристами и адвокатами, которые знают, как это представить в суде.

Физические лица в основном сталкиваются с необходимостью оценки при страховании автотранспорта. При страховании КАСКО обычно действуют вышеперечисленные условия или даже комбинированные.

Например, в договоре может быть прописано, что на обычный ремонт рассчитывается стоимость новых деталей (без износа), а вот ликвидационная стоимость, если автомобиль после аварии не подлежит восстановлению, - с амортизацией.

До недавнего времени не было и единой судебной практики. В одних случаях суд считал, что, действительно, покупать новые детали для ремонта автомобиля - норма, в других - отказывал с формулировкой: "Не приведены доказательства, что нет иной возможности провести восстановительный ремонт указанного транспортного средства".

В связи с этим в Обзоре по отдельным вопросам судебной практики, связанным с добровольным страхованием имущества граждан, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 30 января 2013 г., было дано разъяснение, что включение в договоры страхования условий о возмещении ущерба с учетом износа частей, узлов и агрегатов транспортных средств не основано на законе. Так как в этом случае возмещение вреда было бы произведено в меньшем объеме, чем причинен вред, и имущество было бы приведено в худшее состояние, чем до причинения вреда.

По сути, после этого появились договоры страхования, где ремонт уже считался по правилам, а в случае ликвидационной стоимости после аварии или компенсации при угоне автомобиля оставались "возможные варианты".

На это Верховный Суд РФ вынес Определение от 26.01.2016 N 78-КГ15-46, в котором отметил, что нормами гражданского законодательства в случае утраты транспортного средства выплата возмещения за вычетом суммы амортизационного износа не предусмотрена. В связи с этим наличие такого положения в правилах добровольного страхования автотранспортных средств не соответствует закону.

Тем не менее в случае с КАСКО потенциальному клиенту страховой компании все же придется внимательно изучать будущий договор, поскольку не исключена вероятность того, что в нем остались какие-либо другие лазейки.

И совсем "параллельная вселенная" - оценка ущерба после дорожно-транспортного происшествия при ОСАГО. Дело в том, что в этом секторе Закон об оценочной деятельности не работает, он регулируется совсем другими нормативными актами. Соответственно, и сама процедура оценки ущерба здесь другая.

Во-первых, в этом случае проводится независимая техническая экспертиза, и проводят ее не оценщики, а эксперты-техники.

Во-вторых, ущерб рассчитывается по специальной методике.

Такое положение дел закреплено в Федеральном законе от 25.04.2002 N 40-ФЗ "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств".

Согласно ст. 12.1 названного Закона независимая техническая экспертиза проводится в целях установления обстоятельств причинения вреда транспортному средству, установления повреждений транспортного средства и их причин, технологии, методов и стоимости его восстановительного ремонта.

Независимая техническая экспертиза проводится по Правилам проведения независимой технической экспертизы транспортного средства, утвержденным Положением Банка России 19.09.2014 N 433-П.

Независимая техническая экспертиза проводится с использованием Единой методики определения размера расходов на восстановительный ремонт в отношении поврежденного транспортного средства, утвержденной Положением Банка России 19.09.2014 N 432-П.

Единая методика, в частности, содержит:

- порядок расчета расходов на материалы, запасные части, оплату работ, связанных с восстановительным ремонтом;

- порядок расчета износа подлежащих замене комплектующих изделий (деталей, узлов, агрегатов), в том числе номенклатуру комплектующих изделий (деталей, узлов, агрегатов), на которые при расчете размера расходов на восстановительный ремонт устанавливается нулевое значение износа;

- порядок расчета стоимости годных остатков в случае полной гибели транспортного средства;

- справочные данные о среднегодовых пробегах транспортных средств;

- порядок формирования и утверждения справочников средней стоимости запасных частей, материалов и нормо-часа работ при определении размера расходов на восстановительный ремонт в отношении поврежденного транспортного средства с учетом установленных границ региональных товарных рынков (экономических регионов).

Справочники средней стоимости деталей по регионам формируются на базе данных Российского союза автостраховщиков (РСА), и не всегда они совпадают с реальным ценообразованием на ту или иную деталь. Так, в каком-либо субъекте РФ один из агрегатов, подлежащих замене, в среднем стоит 200 тыс. руб., а по справочнику - 85 тыс. руб. И это еще надо умножить на коэффициент амортизации! Кстати, справедливости ради следует сказать, что есть детали, для которых данный коэффициент не считается (их всегда считают к замене как новые, но по цене, указанной в справочнике). К таким, например, относится рулевая рейка в автомобиле.

Для того чтобы было понятно, как рассчитывается ущерб, приведем выдержку из ст. 12 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств", устанавливающей порядок определения размера страховой выплаты и ее осуществления:

"18. Размер подлежащих возмещению страховщиком убытков при причинении вреда имуществу потерпевшего определяется:

а) в случае полной гибели имущества потерпевшего - в размере действительной стоимости имущества на день наступления страхового случая за вычетом стоимости годных остатков. Под полной гибелью понимаются случаи, при которых ремонт поврежденного имущества невозможен либо стоимость ремонта поврежденного имущества равна стоимости имущества на дату наступления страхового случая или превышает указанную стоимость;

б) в случае повреждения имущества потерпевшего - в размере расходов, необходимых для приведения имущества в состояние, в котором оно находилось до момента наступления страхового случая.

19. К указанным в подпункте "б" пункта 18 настоящей статьи расходам относятся также расходы на материалы и запасные части, необходимые для восстановительного ремонта, расходы на оплату работ, связанных с таким ремонтом.

Размер расходов на запасные части (в том числе в случае возмещения причиненного вреда в порядке, предусмотренном абзацем вторым пункта 15 настоящей статьи) определяется с учетом износа комплектующих изделий (деталей, узлов и агрегатов), подлежащих замене при восстановительном ремонте. При этом на указанные комплектующие изделия (детали, узлы и агрегаты) не может начисляться износ свыше 50 процентов их стоимости.

Размер расходов на материалы и запасные части, необходимые для восстановительного ремонта транспортного средства, расходов на оплату связанных с таким ремонтом работ и стоимость годных остатков определяются в порядке, установленном Банком России.

20. Страховщик отказывает потерпевшему в страховой выплате или ее части, если ремонт поврежденного имущества или утилизация его остатков, осуществленные до осмотра страховщиком и (или) проведения независимой технической экспертизы, независимой экспертизы (оценки) поврежденного имущества в соответствии с требованиями настоящей статьи, не позволяют достоверно установить наличие страхового случая и размер убытков, подлежащих возмещению по договору обязательного страхования.

21. В течение 20 календарных дней, за исключением нерабочих праздничных дней, со дня принятия к рассмотрению заявления потерпевшего о страховой выплате или прямом возмещении убытков и приложенных к нему документов, предусмотренных правилами обязательного страхования, страховщик обязан произвести страховую выплату потерпевшему или выдать ему направление на ремонт транспортного средства с указанием срока ремонта либо направить потерпевшему мотивированный отказ в страховой выплате.

При несоблюдении срока осуществления страховой выплаты или возмещения причиненного вреда в натуре страховщик за каждый день просрочки уплачивает потерпевшему неустойку (пеню) в размере одного процента от определенного в соответствии с настоящим Федеральным законом размера страховой выплаты по виду причиненного вреда каждому потерпевшему.

При несоблюдении срока направления потерпевшему мотивированного отказа в страховой выплате страховщик за каждый день просрочки уплачивает потерпевшему денежные средства в виде финансовой санкции в размере 0,05 процента от установленной настоящим Федеральным законом страховой суммы по виду причиненного вреда каждому потерпевшему.

Предусмотренные настоящим пунктом неустойка (пеня) или сумма финансовой санкции при несоблюдении срока осуществления страховой выплаты или срока направления потерпевшему мотивированного отказа в страховой выплате уплачиваются потерпевшему на основании поданного им заявления о выплате такой неустойки (пени) или суммы такой финансовой санкции, в котором указывается форма расчета (наличный или безналичный), а также банковские реквизиты, по которым такая неустойка (пеня) или сумма такой финансовой санкции должна быть уплачена в случае выбора потерпевшим безналичной формы расчета, при этом страховщик не вправе требовать дополнительные документы для их уплаты.

Контроль за соблюдением страховщиками порядка осуществления страховых выплат осуществляет Банк России. В случае выявления несоблюдения страховщиком срока осуществления страховой выплаты или направления мотивированного отказа Банк России выдает страховщику предписание о необходимости исполнения обязанностей, установленных настоящей статьей.

До полного определения размера подлежащего возмещению по договору обязательного страхования вреда страховщик по заявлению потерпевшего вправе осуществить часть страховой выплаты, соответствующую фактически определенной части указанного вреда".

Следует отметить, что на сегодня нет никаких перспектив, чтобы с ОСАГО повторилась история с КАСКО. Ущерб так и будет считаться с учетом износа большинства деталей для ремонта. Причем эксперт даже не вправе сам определять размер этого износа, а лишь по утвержденным Банком России соответствующим таблицам.

В итоге вопрос о том, насколько правильно или нет он сделал выводы в своем заключении, больше зависит от его технических знаний, а не от оценочных навыков (конечно, если исключить его ангажированность страховыми компаниями, в пользу которых специалисты могут занижать стоимость возмещения).

Возможно, поэтому Федеральный закон "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" не содержит нормы, чтобы эксперты-техники были оценщиками. Тем не менее именно последние стали активно переучиваться на экспертов-техников после того, как эти правила начали действовать в 2014 году, поскольку уже работали на этом рынке и обладали достаточным опытом. Многие из них получили оба документа, подтверждающие их право быть и оценщиками, и экспертами-техниками. Но сейчас наступило то время, когда появляются эксперты-техники, получившие соответствующие образование и профессиональную аттестацию, правда, уже без опыта работы оценщиками.

В принципе согласно ст. 12.1 Федерального закона "Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств" эксперты-техники несут ответственность за недостоверность результатов проведенной ими независимой экспертизы транспортных средств. Убытки, причиненные вследствие недостоверных результатов экспертизы, подлежат возмещению данным специалистом в полном объеме. Насколько это положение может быть отнесено к тем, кто занижает размер ущерба в пользу страховщиков, сказать сложно, так как подобных исков в судах пока рассмотрено не было.

Все, кто не согласен с результатами экспертизы, проведенной по инициативе страховой компании, или не дождался назначения таковой в положенный срок (пять дней после обращения), могут заказать ее сами, а стоимость этой экспертизы и полученную сумму ущерба взыскать в суде. На сегодняшний день, по оценкам независимых экспертов-техников, так поступают уже около 60% россиян, попавших в дорожно-транспортные происшествия.

Главное - собрать все необходимые документы и проследить, чтобы они были правильно оформлены.

Приложение

ПЛЕНУМ ВЕРХОВНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 30 июня 2015 г. N 28

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ,

ВОЗНИКАЮЩИХ ПРИ РАССМОТРЕНИИ СУДАМИ ДЕЛ ОБ ОСПАРИВАНИИ

РЕЗУЛЬТАТОВ ОПРЕДЕЛЕНИЯ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ <*>

--------------------------------

<*> Не приводится.