Можно ли реконструировать жилое помещение в многоквартирном доме?
К реконструкции относятся проводимые в жилом помещении работы, в результате которых изменяются параметры многоквартирного дома. Для проведения таких работ необходимо разрешение на строительство. В остальных случаях осуществляется согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Реконструкция объектов капитального строительства - это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов (п. 14 ст. 1 ГрК РФ).
Реконструкция объектов капитального строительства (за некоторыми исключениями) осуществляется на основании Разрешения на строительство (ч. 2, 17 ст. 51 ГрК РФ).
При этом к объектам капитального строительства относятся здание (в том числе многоквартирный дом), строение, сооружение и объекты незавершенного строительства, кроме некапитальных строений, сооружений (п. 10 ст. 1 ГрК РФ; ч. 6 ст. 15 ЖК РФ).
Жилое помещение в многоквартирном доме является обособленной частью здания (многоквартирного дома), но не является самостоятельным объектом капитального строительства (п. 1 ст. 141.4 ГК РФ; п. 10 ст. 1 ГрК РФ; Обзор судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
Изменение границ и (или) площади жилого помещения, образование новых помещений (например, в случае раздела жилого помещения или объединения смежных жилых помещений), а также изменение внутренней планировки жилого помещения по общему правилу является не реконструкцией, а перепланировкой (в том числе в случае изменения границ и (или) площади смежных помещений). Перепланировка осуществляется по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (п. п. 5, 7 ст. 141.4 ГК РФ; ч. 2 ст. 25, ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
В то же время, если в жилом помещении планируется проведение работ, которые повлекут изменение параметров многоквартирного дома (например, возведение пристройки, оборудование отдельного входа, изменение в результате объединения или раздела жилых помещений площади многоквартирного дома и (или) количества этажей), такие работы относятся к реконструкции и для их проведения необходимо получить разрешение на строительство (п. 14 ст. 1 ГрК РФ; п. п. 3, 4, 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
Кроме того, если в результате указанной реконструкции размер общего имущества в многоквартирном доме будет уменьшен (если реконструкция жилого помещения невозможна без присоединения к нему части общего имущества в многоквартирном доме), то необходимо также получить согласие всех собственников помещений в данном доме (ч. 3 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ; п. 11 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023; п. 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).