Как сформировать земельный участок под домом блокированной застройки?
Дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
Зачастую земельные участки под отдельными домами блокированной застройки не сформированы, земельный участок, на котором расположены блокированные жилые дома, находятся в общей собственности собственников таких домов (п. 40 ст. 1 ГрК РФ).
Общий порядок формирования земельного участка под домом блокированной застройки
Чтобы сформировать земельный участок под домом блокированной застройки в общем случае, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Проведите кадастровые работы по межеванию земельного участка
Для этого заключите договор подряда на проведение кадастровых работ с кадастровым инженером (ИП), являющимся членом саморегулируемой организации кадастровых инженеров, или с организацией, имеющей в штате кадастрового инженера (ст. 29, ч. 1 ст. 31, ч. 1 ст. 36 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ).
Если в ходе кадастровых работ уточняется местоположение границ земельного участка или смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в ЕГРН, то местоположение границ подлежит обязательному согласованию с владельцами смежных земельных участков и сведения об этом включаются в межевой план в форме акта согласования местоположения границ (ч. 1, 3 ст. 39, ч. 1 ст. 40 Закона N 221-ФЗ; ч. 3, 7 ст. 22 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).
В результате проведения таких работ вы получите межевой план, который необходим для кадастрового учета образуемых земельных участков (п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Договором подряда может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера поместить на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется ППК "Роскадастр", подготовленный им межевой план (ч. 1, п. 4 ч. 2 ст. 3.1, ч. 3 ст. 20 Закона N 218-ФЗ; ч. 8 ст. 36 Закона N 221-ФЗ).
Составьте соглашение о разделе участка или получите решение суда о разделе участка (если требуется)
Земельный участок, находящийся в долевой собственности, можно разделить на основании соглашения о разделе земельного участка при наличии согласия всех его собственников либо по решению суда (п. п. 5, 8 ст. 11.2 ЗК РФ).
Если земельный участок находится в долевой собственности, то соглашение составляется в простой письменной форме и подписывается всеми собственниками разделяемого земельного участка. По вашему желанию соглашение можно удостоверить у нотариуса (п. 1 ст. 160, п. 1 ст. 252 ГК РФ; ст. 53 Основ законодательства РФ о нотариате).
Сделка может быть удостоверена двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия (ч. 1 ст. 53.1 Основ законодательства РФ о нотариате).
В соглашении приводится адрес и кадастровый номер разделяемого земельного участка, его площадь, сведения о собственниках. Указывается, что собственники участка приняли решение разделить его, описывается, как именно производится раздел (например, пропорционально долям в праве общей собственности). Обычно в соглашении также указывается, как стороны несут расходы на государственную регистрацию права собственности на образованные земельные участки (п. 4 ст. 421, п. 1 ст. 432 ГК РФ; ч. 1 ст. 21 Закона N 218-ФЗ).
Вновь образованные участки должны отвечать установленным законодательством РФ требованиям, в частности, об установленных предельных (минимальных и максимальных) размерах земельного участка (п. п. 1, 2, 4 - 6 ст. 11.9 ЗК РФ).
Если один или несколько собственников земельного участка не согласны заключить соглашение о его разделе, потребуется обращение в мировой или районный суд по месту нахождения участка с исковым заявлением о его разделе (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ; п. 1 ст. 11, п. 3 ст. 252 ГК РФ; ч. 1 ст. 3, п. 4 ч. 1 ст. 23, ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).
Вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации права собственности (п. 5 ч. 2 ст. 14, п. 4 ч. 8 ст. 41, ч. 1 ст. 58 Закона N 218-ФЗ).
Обратитесь в орган регистрации прав
При разделе земельного участка государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на образованные земельные участки, а также снятие с кадастрового учета и прекращение права собственности на исходный земельный участок осуществляются одновременно (ч. 2, 3 ст. 41 Закона N 218-ФЗ).
Для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на образованные земельные участки и прекращения права общей долевой собственности на исходный земельный участок, а также для его снятия с кадастрового учета необходимо представить в орган регистрации прав следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 1, 4, 8 ст. 18, ч. 1, 2, 3, п. п. 2, 9 ч. 8 ст. 41 Закона N 218-ФЗ):
1) заявление от каждого из участников общей долевой собственности;
2) документы, удостоверяющие личность заявителей;
3) нотариально удостоверенную доверенность представителя, а также документ, удостоверяющий его личность (если с заявлением обращается представитель);
4) соглашение о разделе земельного участка или решение суда;
5) правоустанавливающие документы на исходный земельный участок (если право собственности на него не зарегистрировано в ЕГРН);
6) межевой план.
Если заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав подается в форме документа на бумажном носителе, межевой план прилагается к нему на электронном носителе информации (например, оптический компакт-диск или USB-накопитель), который возвращается заявителю при наличии соответствующего указания на это в заявлении.
В случае помещения межевого плана в электронное хранилище в заявлении можно указать его идентифицирующий номер, тогда представлять межевой план вместе с таким заявлением не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ; п. 5 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509).
За осуществление государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на земельные участки подлежит уплате госпошлина. Представлять документ о ее уплате вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней со дня подачи заявления, если документ о ее уплате не был представлен заявителем, орган регистрации прав возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Проведенные государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав удостоверяются выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
Особенности формирования земельного участка под домом блокированной застройки в случае приведения характеристик объекта недвижимости в соответствие с действующим законодательством
Если жилые помещения (например, квартиры в многоквартирном доме), сведения о которых внесены в ЕГРН до 01.03.2022 и права на которые зарегистрированы, по своим характеристикам соответствуют признакам домов блокированной застройки, то предусмотрен порядок приведения сведений о них в соответствие с действующим законодательством, а именно - внесение сведений о таких жилых помещениях как о домах блокированной застройки. Подробнее см. ситуацию "Каков порядок признания объекта недвижимости домом блокированной застройки?" (ч. 3, 4 ст. 16, ч. 1 ст. 17 Закона от 30.12.2021 N 476-ФЗ; п. 2 Приложения к Письму Росреестра от 07.10.2022 N 14-8739-ТГ/22).
В этом случае раздел земельного участка, на котором расположен объект недвижимости и который находится в общей долевой собственности собственников указанных помещений, осуществляется на основании соответствующего совместного решения собственников помещений.
Такое решение в том числе должно содержать информацию о согласии всех собственников на прекращение права общей долевой собственности на земельный участок, на его раздел с образованием земельного участка в счет доли в праве общей долевой собственности под конкретным объектом недвижимости, а также информацию о лицах, право собственности (либо общей долевой собственности, включая размеры долей) которых возникает на образуемые земельные участки. Согласие всех собственников необходимо, даже если запись о зарегистрированном праве общей долевой собственности на земельный участок какого-либо сособственника на земельный участок в ЕГРН отсутствует.
В указанном случае в орган регистрации прав наряду с заявлением об учете изменений сведений ЕГРН в отношении жилых помещений представляется также заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на образуемые земельные участки с приложением, в частности, межевого плана и соответствующего решения о разделе земельного участка (ч. 1, п. 7 ч. 2 ст. 14 Закона N 218-ФЗ; ч. 5 ст. 16 Закона N 476-ФЗ; п. 2 Приложения к Письму Росреестра N 14-8739-ТГ/22).
При наличии в градостроительном регламенте для соответствующей территориальной зоны указания на вид разрешенного использования, предусматривающий размещение на земельном участке дома блокированной застройки, в межевом плане в отношении образуемых земельных участков должен быть указан такой вид разрешенного использования. Если соответствующий вид разрешенного использования в градостроительном регламенте отсутствует, то в межевом плане в отношении образуемых участков указывается вид разрешенного использования исходного земельного участка. При этом образуемые земельные участки должны соответствовать предельным размерам, установленным для соответствующего вида разрешенного использования (при наличии таких размеров) (п. 2 Приложения к Письму Росреестра N 14-8739-ТГ/22).