Что является объектом незавершенного строительства?
Объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
Объекты незавершенного строительства, то есть объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
При этом согласно положениям ст. 130 ГК РФ объекты незавершенного строительства отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
К особенностям объекта незавершенного строительства можно отнести, в частности, запрет на образование в нем помещений и машино-мест (п. 6 ст. 141.4 ГК РФ).
Методические рекомендации по бухгалтерскому учету инвестиций, осуществляемых в форме капитальных вложений в сельскохозяйственных организациях, утвержденные Минсельхозом России 22.10.2008, содержат более широкое определение рассматриваемого понятия и относят к объектам, находящимся в незавершенном строительстве, объекты, строительство которых продолжается; строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено, но не списано в установленном порядке; находящиеся в эксплуатации, по которым акты приемки еще не оформлены в установленном порядке (п. 78 Методических рекомендаций).
Однако указанные Методические рекомендации носят рекомендательный характер и содержащееся в них определение возможно рассматривать исключительно как справочно-информационное.
Сведения об объектах незавершенного строительства наряду со сведениями об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, вносятся в рамках государственного кадастрового учета недвижимого имущества в Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), что также позволяет делать выводы об отнесении объектов незавершенного строительства к объектам недвижимости (ч. 7 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)).
При этом объект незавершенного строительства может быть поставлен на кадастровый учет, когда степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (п. 3 Обзора судебной практики по делам, связанным с оспариванием отказа в осуществлении кадастрового учета, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 30.11.2016).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем по крайней мере полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Данная правовая позиция была высказана в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25.
Кроме того, Верховный Суд РФ в упомянутом Постановлении также разъяснил, что по смыслу ст. 131 ГК РФ закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости.
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта незавершенного строительства. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется при условии наличия в ЕГРН сведений об объекте недвижимого имущества, право на который регистрируется, в связи с возникновением права на созданный объект незавершенного строительства, если в отношении такого объекта недвижимости ранее был осуществлен государственный кадастровый учет (п. 1.2 ч. 3, п. 1 ч. 4 ст. 14 Закона N 218-ФЗ).
Государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на созданный в том числе объект незавершенного строительства в случае, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен такой объект незавершенного строительства, обычно осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.
Исключение составляют, в частности, случаи осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором он расположен, возможность размещения объекта незавершенного строительства без предоставления земельного участка (если для строительства такого объекта не требуется разрешение на строительство), государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства, включенный в федеральный или региональный реестр незавершенных объектов капитального строительства, а также случаи, когда права на соответствующий земельный участок, ограничения прав или обременения земельного участка не подлежат государственной регистрации в соответствии с законом (ч. 1, 10, 22 ст. 40 Закона N 218-ФЗ).
Кроме того, следует отметить, что объекты незавершенного строительства, строительство или реконструкция которых осуществляются за счет бюджетных средств и не завершены, будут признаваться незавершенными объектами капитального строительства со дня включения сведений о них по определенным основаниям в федеральный (региональный) реестр незавершенных объектов капитального строительства (ст. ст. 55.34, 55.35 ГрК РФ).