Что такое рыночная стоимость объекта оценки и как она определяется?
Рыночная стоимость объекта оценки представляет собой наиболее вероятную величину его продажи на свободном рынке в условиях конкуренции. Рыночную стоимость определяет независимый оценщик в соответствии со стандартами оценочной деятельности.
В соответствии с федеральными стандартами оценки определяются следующие виды стоимости (п. 12 Федерального стандарта оценки "Виды стоимости (ФСО II)"):
1) рыночная стоимость;
2) равновесная стоимость;
3) инвестиционная стоимость.
Понятие рыночной стоимости
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и некоторые другие факторы (ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ)).
Рыночная стоимость подлежит установлению в случаях, указанных в законе, например:
• в целях налогообложения для установления соответствия цен по разовым сделкам рыночным ценам (п. 9 ст. 105.7 НК РФ);
• при залоге недвижимости и иного имущества (п. 3 ст. 9, пп. 9 п. 1 ст. 14, п. 3 ст. 55, п. 9 ст. 77.1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", п. 2 ст. 344, п. 2 ст. 350.1 ГК РФ);
• при продаже с публичных торгов объектов незавершенного строительства (п. 4 ст. 239.1 ГК РФ);
• при продаже, сдаче в аренду государственных и муниципальных земельных участков, при определении размера возмещения при изъятии земельных участков (п. п. 12, 14 ст. 39.11, п. 3 ст. 51, п. 4 ст. 54.1, ст. 56.8, ст. 66 ЗК РФ, п. 2 ст. 281 ГК РФ);
• при необходимости пересмотра кадастровой стоимости (ст. 24.18 Закона N 135-ФЗ, ч. 7, п. 3 ч. 9 ст. 22, ч. 1, 5 ст. 22.1 Федерального закона от 03.07.2016 N 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", п. п. 2, 3 ст. 6, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 31.07.2020 N 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации");
• в целях оценки имущества должника в рамках исполнительного производства (ст. 85 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве");
• в рамках производства по делу о банкротстве (п. 5.1 ст. 110, п. 2 ст. 131, п. 1 ст. 139, п. 2 ст. 201.5 и др. Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").
Также рыночная стоимость может быть определена по инициативе хозяйствующих субъектов.
Порядок определения рыночной стоимости
Рыночная стоимость объекта оценки определяется независимым оценщиком, который должен являться членом саморегулируемой организации и застраховать риск наступления своей гражданской ответственности. Свою деятельность оценщик может осуществлять только по тем направлениям оценочной деятельности, которые предусмотрены в его квалификационном аттестате (ст. 4 Закона N 135-ФЗ).
Основанием для проведения оценки является договор о проведении оценки объектов, заключенный заказчиком с оценщиком или с юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, оценка объекта оценки, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании судебного решения или решения уполномоченного органа (ст. 9 Закона N 135-ФЗ).
Требования к порядку проведения оценки определяются стандартами оценочной деятельности (ст. 20 Закона N 135-ФЗ).
При проведении оценки используются сравнительный, доходный и затратный подходы. При применении каждого из подходов к оценке используются различные методы оценки. Оценщик может применять методы оценки, не указанные в федеральных стандартах оценки, с целью получения наиболее достоверных результатов оценки (п. 1 Федерального стандарта оценки "Подходы и методы оценки (ФСО V)" (далее - ФСО V)):
• сравнительный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на сравнении объекта оценки с идентичными или аналогичными объектами (аналогами). Сравнительный подход основан на принципах ценового равновесия и замещения (п. 4 ФСО V);
• доходный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении текущей стоимости ожидаемых будущих денежных потоков от использования объекта оценки. Доходный подход основан на принципе ожидания выгод (п. 11 ФСО V);
• затратный подход представляет собой совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом совокупного обесценения (износа) объекта оценки и (или) его компонентов. Затратный подход основан на принципе замещения (п. 24 ФСО V).
Этапы и итоги проведения оценки
Процесс оценки включает следующие этапы (п. 1 Федерального стандарта оценки "Процесс оценки (ФСО III)"):
1) согласование задания на оценку;
2) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
3) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
4) согласование промежуточных результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (в случае необходимости), и определение итоговой стоимости объекта оценки;
5) составление отчета об оценке объекта оценки.
Отчет может быть составлен на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа. Он не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение (ч. 2, 3 ст. 11 Закона N 135-ФЗ).
В отчете должны быть указаны (ч. 4 ст. 11 Закона N 135-ФЗ):
• дата составления и порядковый номер отчета;
• основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
• сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;
• сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями ст. 16 Закона N 135-ФЗ;
• цель оценки;
• точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;
• стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;
• последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;
• дата определения стоимости объекта оценки;
• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки (ч. 5 ст. 11 Закона N 135-ФЗ).
Отчет на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 7, 8 ст. 11 Закона N 135-ФЗ).
В отношении отдельных объектов оценки иными Федеральными стандартами могут быть предусмотрены особенности ее проведения.
Отчет об оценке можно оспорить в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта. Такой спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность (ст. 13 Закона N 135-ФЗ, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 N 92).
В случае ненадлежащего оказания услуг по оценке оценщик обязан возместить заказчику причиненные убытки (п. 32 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.07.2020).