Можно ли согласовать возведение пристройки к многоквартирному дому?
Для согласования возведения пристройки к многоквартирному дому, как правило, необходимо получить согласие собственников помещений в таком доме, подготовить проектную документацию, согласовать архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства (при необходимости), получить разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию.
Условия согласования пристройки
Возведение пристройки к многоквартирному дому, в результате которого изменяются его параметры или части (высота, количество этажей, площадь, объем), в том числе надстройка, перестройка или расширение такого дома, представляет собой реконструкцию объекта капитального строительства. Изменение внутренних параметров помещения в многоквартирном доме с одновременным изменением внешних параметров этого дома за счет пристройки также рассматривается как реконструкция многоквартирного дома (п. п. 10, 14 ст. 1 ГрК РФ; п. 3 Обзора судебной практики, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023).
Справка. Многоквартирный дом
Многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности общее имущество. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого дома (ч. 6 ст. 15, п. п. 1 - 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Возведение пристройки может быть согласовано при условии, что она соответствует, в частности (п. п. 8, 9 ст. 1 ГрК РФ; п. 28 ч. 2 ст. 2, ст. 5, ч. 1, 3, 4 ст. 6 Закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ):
• предельным параметрам разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые содержатся в градостроительных регламентах, входящих в состав правил землепользования и застройки муниципального образования;
• требованиям безопасности, установленным техническим регламентом, национальными стандартами РФ и (или) сводами правил, а также, в частности, зарегистрированными в установленном порядке в соответствующем информационном фонде международными стандартами, региональными стандартами и сводами правил, стандартами организаций.
Региональными нормативно-правовыми актами могут предусматриваться дополнительные требования.
Для узаконивания пристройки к многоквартирному дому, возведенной самовольно, без получения необходимых разрешений, потребуется обращение в суд. Однако часто суды отказывают в удовлетворении подобных исков (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 13.03.2018 N 18-КГ17-274; Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10.04.2018 N 18-КГ18-32).
В целях возведения пристройки к многоквартирному дому потребуется получить ряд разрешений и согласований.
Согласование возведения пристройки с соседями
Если при возведении пристройки предполагается использовать часть общего имущества многоквартирного дома (например, внешнюю стену дома), необходимо получить согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.
Так, в частности, согласие всех собственников требуется для осуществления любой реконструкции, фактически влекущей уменьшение размера общего имущества многоквартирного дома, в том числе и земельного участка, на котором расположен дом. Надлежащим подтверждением наличия такого согласия является соответствующее решение общего собрания собственников помещений многоквартирного дома (п. 1 ст. 290 ГК РФ; ч. 1 ст. 36, ч. 2 ст. 40 ЖК РФ; п. 2 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491; п. 11 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.04.2017; п. 5 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 16.11.2022).
Подготовка и согласование проекта пристройки
Чтобы возводимая пристройка соответствовала всем установленным требованиям, по общему правилу необходимо провести инженерные изыскания и подготовить проектную и рабочую документацию. Для этого необходимо обратиться в организацию или к ИП, являющимся членами саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования (п. 17 ст. 1, ч. 1, 2 ст. 47, ч. 1, 2, 2.1, 4, 5, 5.2, 11, 12 ст. 48, ч. 1.2 ст. 52 ГрК РФ).
После этого проектная документация и результаты инженерных изысканий должны быть направлены на экспертизу для оценки их соответствия требованиям технических регламентов, а проектная документация - также для оценки соответствия санитарно-эпидемиологическим требованиям, требованиям в области охраны окружающей среды, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, заданию на проектирование, иным установленным требованиям, результатам инженерных изысканий (ч. 1, 5, 5.2, 5.3 ст. 49 ГрК РФ).
Результатом экспертизы является заключение о соответствии (либо несоответствии) проектной документации установленным требованиям, заданию на проектирование и результатам инженерных изысканий, а также о соответствии результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов (ч. 9 ст. 49 ГрК РФ).
В случае отрицательного заключения экспертизы проектную документацию и (или) результаты инженерных изысканий можно направить на экспертизу повторно после внесения в них необходимых изменений. Отрицательное заключение экспертизы может быть оспорено в суде (ч. 10 ст. 49 ГрК РФ).
Если многоквартирный дом относится к объектам культурного наследия, необходимо согласование проекта пристройки с уполномоченными органами в сфере охраны объектов культурного наследия.
Согласование архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства (при необходимости)
Если многоквартирный дом расположен на территории, в границах которой предусматриваются требования к архитектурно-градостроительному облику объектов капитального строительства, необходимо согласовать в установленном порядке архитектурно-градостроительный облик объекта капитального строительства с уполномоченным органом местного самоуправления. Исключение составляют, в частности, многоквартирные дома, расположенные на земельных участках, действие градостроительного регламента на которые не распространяется (например, в границах территорий памятников и ансамблей, являющихся объектами культурного наследия) (п. 1 ч. 4 ст. 36, ч. 1, 2, 5 ст. 40.1 ГрК РФ).
Срок выдачи согласования архитектурно-градостроительного облика объекта капитального строительства не может превышать 10 рабочих дней (ч. 3 ст. 40.1 ГрК РФ).
Соответствующие территории и требования должны содержаться, в частности, в правилах землепользования и застройки муниципального образования, на территории которого находится многоквартирный дом (ч. 1, 2, 5.3, п. 2.1 ч. 6, ч. 6.2 ст. 30 ГрК РФ).
Получение разрешений на строительство и ввод в эксплуатацию пристройки
Если пристройка носит капитальный характер, для ее возведения необходимо получить разрешение на строительство (реконструкцию).
Для этого потребуются соответствующее заявление и необходимые документы и сведения. Разрешение на строительство выдается уполномоченным органом (по общему правилу - органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом) (ч. 1, 2, 4, 7, 7.1, 7.2, 7.4 ст. 51 ГрК РФ).
В течение пяти рабочих дней после получения требуемого пакета документов уполномоченный орган проводит проверку соответствия проектной документации установленным требованиям и выдает разрешение на строительство или отказывает в выдаче такого разрешения (ч. 11 ст. 51 ГрК РФ).
Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен в судебном порядке (ч. 14 ст. 51 ГрК РФ).
Проведенная в соответствии с разрешением на строительство реконструкция объекта капитального строительства и ее соответствие проектной документации и иным требованиям удостоверяются разрешением на ввод в эксплуатацию, которое выдается уполномоченным органом, выдавшим разрешение на строительство, на основании соответствующего заявления и необходимых документов (ч. 1, 2, 2.2 ст. 55 ГрК РФ).