С фонариком и линейкой: как принять у застройщика квартиру в новом доме

Подробная инструкция по осмотру и обмеру квартиры и составлению приемочного акта

 После того, как долгожданный дом достроен, дольщики могут готовиться к оформлению прав собственности и переезду. Но сначала им нужно принять квартиры — то есть подтвердить, что качество выполненных работ их устраивает и они готовы стать владельцами жилья. А для этого новые помещения нужно придирчиво осмотреть, чтобы не пропустить ни одного дефекта.

Рассказываем, как подготовиться к приему квартиры, на что в ней смотреть, что с собой взять и как оформить результаты осмотра, информирует realty.rbc.ru.

Когда можно принимать квартиру

Срок передачи ключей от квартиры прописывается в договоре участия в долевом строительстве. Обычно указывается не конкретная дата, а период — скажем, четвертый квартал. Если по каким-то причинам дом не введен в эксплуатацию, то не позднее двух месяцев до оговоренных сроков застройщик должен уведомить покупателей, что передача ключей откладывается.

Как правило, застройщик сначала звонит покупателю и сообщает ему о том, что нужно прийти и принять квартиру. Если звонок не принят, направляется либо СМС, либо сообщение по электронной почте, либо бумажное письмо.

Обычно срок приемки квартиры отсчитывается с момента, когда застройщик уведомил дольщика о том, что дом введен в эксплуатацию и начинается запись на просмотр квартир и выдачу ключей.

«Обычно в ДДУ указывают срок (10-14 дней), за который дольщик должен каким-либо образом отреагировать на приглашение — например, записаться на просмотр, — рассказала председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Сроки не обязывают дольщика непременно подписать акт приема-передачи, так как в квартире могут обнаружиться недочеты, и на их устранение застройщику может понадобиться от двух недель до нескольких месяцев».

 

Какие документы нужны для принятия квартиры

 

Приемка квартиры начинается в офисе застройщика. Дольщик должен прийти туда с оригиналом договора долевого участия и паспортом. Если все покупатели не могут присутствовать, то можно оформить доверенность у нотариуса.

 

В свою очередь, застройщик должен показать покупателю разрешение на ввод комплекса в эксплуатацию, а также документ о присвоении дому почтового адреса. Это поможет убедиться в том, что застройщик передает вам квартиру в официально построенном здании. Эксперты «Инком-Недвижимости» советуют также попросить у застройщика заключение о соответствии (ЗОС) построенного объекта требованиям технических регламентов и проектной документации, в том числе требованиям энергетической эффективности и оснащенности объекта приборами учета.

 

«Иногда представители застройщика предлагают подписать акт о передаче квартиры до ее осмотра якобы для экономии времени, — отмечает управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Но делать этого, конечно же, не следует».

 

Как подготовиться к осмотру квартиры и что взять с собой

 

К приемке квартиры лучше подготовиться. Мария Литинецкая советует заранее познакомиться с другими дольщиками, которые возможно уже приняли (или не приняли) квартиры от застройщика. «Будущие соседи общаются на различных форумах, в социальных сетях и в чатах. Если кто-то из них уже посещал квартиру, то он сможет рассказать, например, о замеченных недочетах», — поясняет она.

 

Принимать квартиру надо обязательно в светлое время суток, чтобы она хорошо освещалась. На всякий случай возьмите с собой фонарик, чтобы с ним можно было заглянуть в плохо освещенные места — например, под ванну, если она есть. С собой также нужно взять:

 карандаш с блокнотом, чтобы делать пометки;

лист бумаги для проверки естественной вентиляции;

маркер или мел, чтобы пометить найденные в квартире дефекты;

фотокамеру, чтобы зафиксировать увиденные недостатки;

рулетку, а лучше лазерный дальномер/уровень — чтобы измерить площадь и перепады стен/потолков;

недорогой электроприбор или индикаторную отвертку — с ее помощью проверяют электроточки.

На что смотреть в квартире

 

Теперь самое главное — на что нужно обращать внимание, осматривая квартиру.

 

Осмотр эксперты советуют начинать с мест общего пользования. «Формально они не являются «объектом долевого строительства», но если замечены недочеты (например, некачественная отделка в подъезде), это может стать поводом для коллективного обращения дольщиков к застройщику, — поясняет Мария Литинецкая. — Однако если впоследствии выяснится, что квартира в отличном состоянии, то акт о передаче все же подписывается».

 Кроме того, эксперты рекомендуют сразу ознакомиться с показаниями счетчиков (внутри квартиры и на лестничной площадке). Показания приборов нужно записать, а их серийные номера сверить с указанными в паспортах счетчиков.

 Далее нужно обратить внимание на следующие основные элементы в квартире.

 Входная дверь

 Она должна нормально, без усилий закрываться, не скрипеть, не проседать, дверное полотно должно быть ровным, без царапин и других дефектов, дверные ручки должны быть на своих местах и прочно закреплены, замок должен закрываться и открываться свободно, не заедать.

 Окна

 Окна должны хорошо открываться и закрываться, стеклопакеты — без дефектов, а стекла — целые. Недопустимо, чтобы из закрытого окна был сквозняк (щели в окнах можно обнаружить либо с помощью зажигалки/спички, либо с помощью бумаги).

 Стены, пол, потолок

 Стены должны быть ровными, без трещин, выемок и торчащей арматуры. Рекомендуется также промерить диагонали комнат (у прямоугольной комнаты они должны совпадать). Также недопустимо отпотевание стен, наличие плесени или грибка.

 Пол и потолок также должны быть ровными, без трещин и влажных пятен.

 «Важно, чтобы в квартире не было критического перепада по высоте, — рассказала Ирина Доброхотова. — Проверить это можно уровнем, а угол между стенами — простым строительным угольником. Особенно тщательно это нужно проверить тем, кто покупает квартиры с ремонтом от застройщика: перед отделкой стены должны быть выровнены под 90 градусов, в противном случае в комнате или кухне будут проблемы с расстановкой мебели и монтажом навесных шкафов. Если квартира передается покупателю без ремонта, «в бетоне», то даже сильные отклонения стен (до 8-10 см) можно будет выровнять во время оштукатуривания, но большой расход штукатурки увеличивает затраты на ремонт и несколько уменьшает полезную площадь жилья. Поэтому с точки зрения экономии стоит попытаться исправить этот дефект за счет застройщика».

 Вентиляция

 Работоспособность вентиляции нужно проверить с помощью листа бумаги или горящей спички. Бумажка должна прилипать к решетке, а пламя — отклоняться к вентиляционному отверстию.

 Трубы, краны, радиаторы отопления

 Все трубы в квартире, особенно газовые, должны быть без вмятин и повреждений. В санузлах необходимо проверить, нет ли луж или подтеков возле стояков. Все запорные краны должны плотно закрываться.

 Радиаторы отопления должны быть сухими и надежно прикрепленными к стене.

 Электрические розетки

 Если в квартире уже установлены розетки, то наличие тока в сети можно проверить с помощью какого-нибудь недорогого электроприбора. Если квартира без отделки, то проверить ток можно мультиметром или индикаторной отверткой.

 

Как документально оформить принятие квартиры

 

Если претензий к квартире нет, дольщик подписывает акт приема-передачи. «В передаточном акте указываются дата передачи, а также основные характеристики жилого или нежилого помещения, — поясняет заместитель директора департамента новостроек «Инком-Недвижимость» Валерий Кочетков. — Обязательства застройщика с момента подписания сторонами передаточного акта считаются исполненными».

 

Как не принять квартиру, если нашлись недостатки

 

Если выявлены существенные недочеты, акт сдачи-приемки подписывать нельзя, а все недостатки нужно внести в так называемый дефектный акт. Он составляется в двух экземплярах и должен быть подписан покупателем и застройщиком.

 «Если есть разногласия, то покупатель должен подписать этот дефектный акт и направить застройщику по почте для фиксации и исправления недостатков, — отмечает руководитель офиса «Новогиреево» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. — Сроки исправления дефектов застройщиком, как правило, бывают прописаны в ДДУ, а если этого пункта нет, то надо включить формулировку со сроками в дефектный акт».

 Впрочем, если недостатки несущественны и имеют косметический характер, можно оформить и передачу квартиры, и дефектный акт.

 «Дольщик не должен занимать позицию «ни войны, ни мира», то есть не подписывать акт приемки, не предъявляя никаких официальных претензий, — считает коммерческий директор Tekta Group Наталья Козлова. — Безосновательное отклонение от подписания акта приведет к тому, что застройщик в одностороннем порядке оформит этот документ. В этом случае новосел останется один на один со всеми возможными изъянами приобретенного жилища».

 Сроки односторонней передачи обычно оговариваются в ДДУ и обычно составляют от одной недели до одного месяца.

 Валерий Кочетков, в свою очередь, отмечает, что если объект долевого строительства построен с отступлениями от условий ДДУ, технических регламентов и проектной документации, что делает его непригодным для использования, дольщик вправе потребовать от застройщика как безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, так и соразмерного уменьшения цены договора или возмещения расходов на устранение недостатков.

 

Можно ли привлечь к осмотру сторонних экспертов

 Можно, и на рынке довольно много фирм, которые оказывают услуги по приемке квартир у застройщика. Их потенциальными клиентами являются те, кто купил свою первую квартиру в новостройке и не имеет соответствующего опыта, а также занятые люди и просто желающие перестраховаться.

 «Квартира — это не простая «коробка» в доме, а технически сложный продукт. Если вы не профессионал в строительстве и отделочных работах, то почти наверняка есть тонкости, которые вам не известны, — отмечает Наталья Козлова. — Более того, некоторые недочеты могут быть не видны покупателю и создать для него проблемы только через несколько лет. А специалист по строительству диагностирует их сразу».

 Стоимость услуг таких фирм составляет от 2 тыс. руб. до 10-20 тыс. руб. и зависит от количества комнат, региона, а также от сложности анализа, который требуется покупателю. В московском регионе проверка однокомнатной квартиры обойдется примерно в 3,5 — 4 тыс. руб., двушки — 5-7 тыс. руб., для квартир с отделкой стоимость будет выше.