Верховный суд объяснил, как рассчитать выкупную цену участка для его арендатора

Как сообщает https://pravo.ru, Верховный суд сегодня разбирался, как определять выкупную стоимость муниципального участка для компании, которая арендует и саму землю, и здания на ней. Арендатор настаивал, что цену нужно считать в процентах от кадастровой стоимости участка. С ним согласились три судебные инстанции. Однако администрация города полагала, что в расчетах нужно учитывать рыночную стоимость, определенную независимым оценщиком.

Компания "Долина" обратилась в Арбитражный суд Самарской области с иском к администрации Самары и гордепартаменту управления имуществом (дело № А55-4072/2016). Она просила признать недействительным пункт договора купли-продажи участка, которым департамент установил его стоимость в размере 74,3 млн руб. "Долина" просила уменьшить цену до 23,6 млн руб., а также взыскать с администрации излишне уплаченные 18,5 млн руб. (на момент подачи иска фирма уже выплатила больше 40 млн руб.) и проценты – 1,8 млн руб. Первая инстанция, а затем апелляция и кассация удовлетворили требования фирмы.

Суды руководствовались тем, что "Долина" является арендатором спорного участка и расположенных на нем сооружений. Она обращалась в департамент с заявлениями о выкупе этих зданий, но их не рассматривали. Тогда АС Свердловской области по иску компании обязал департамент определить условия приватизации арендуемых ею строений и участка (дело № А55-21868/2013). Стороны заключили договор купли-продажи, один из пунктов которого предусматривал, что цена объектов устанавливается на основании отчетов об оценке их рыночной стоимости, выполненных независимым оценщиком. Это положение фирма и оспорила в суде. Все три инстанции указали, что выкупную стоимость участка следовало определять в соответствии с подп. 3 п. 1 решения самарской Гордумы от 10 апреля 2014 года (касается муниципальных участков, занятых сооружениями). А именно в размере 30% от кадастровой стоимости (78,7 млн руб.), что составляет 23,6 млн руб. Спорный договор в части цены участка суды признали недействительной сделкой, а с продавца – администрации города – взыскали сумму переплаты с процентами.

Не согласившись с таким решением, администрация подала жалобу в ВС. Она указала, что департамент руководствовался положениями закона № 159-ФЗ, согласно которым субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на его покупку по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком. Кроме того, в постановлении Президиума ВАС от 3 апреля 2012 года говорится, что в случае одновременного приобретения здания и участка выкупная цена и того, и другого должна определяться исходя из их рыночной стоимости. Администрация также считает, что поскольку на момент заключения договора покупатель еще не был собственником зданий, определять выкупную цену участка в процентах от его кадастровой стоимости и применять решение Гордумы, где говорится о собственниках зданий, было нельзя.  

Экономколлегия ВС под председательством Елены Борисовой, согласившись с доводами администрации, отменила решения нижестоящих инстанций, а в удовлетворении исковых требований "Долины" отказала.